1、房贷利率连续上升，房价迎来调整期 前不久，第一财经报道，目前深圳工农建交四大行分行均调整了房贷利率，其中首套房贷利率上调15BP（基点）至5.1%（LPR+45BP），二套房房贷利率上调35BP至5.6%（LPR+95BP）。也就是说，自广州后深圳也成为了房贷全面上涨的一线城市。与此同时，宁波地区各大主流银行普遍将房贷上调10个BP，首套房调至5.45%，二套房调至5.7%。5月21日，杭州多家银行接到通知，要求对于网签二手房贷款LPR利率进行调整：首套贷款利率不低于LPR+75BP；二套房贷款利率不低于LPR+85BP。 可见，全国范围的房贷利率上涨周期已经到来。根据证券日报发布的报道来看，通过对全国42个重点城市700余家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。更为重要的是，这已经是今年自2月份以来，全国房贷利率上涨的第四个月。自今年“限贷令”出台以来，楼市整体调控更偏向于信贷，而收紧了信贷，楼市就失去了富余资金来源，房价支撑也就不存在了，正如上文提及到的房价下跌城市数量持续增加，也印证了这个结果。 2、住房库存压力增加，房企之间竞争加剧 对于房企来说，最为担忧的并不是房价下跌，而是房子卖不出去，即使房价出现下跌，依旧有足够的利润，但如果房子卖不出去那么就毫无利润可言。但当前的楼市对于开发商而言并不友好，根据易居房地产研究院发布的数据显示，截至2020年底，全国100个城市新建商品住宅库存总量已经超过5亿平米，库存规模已保持24个月持续增长。同样的情况在7年前也出现过，2014年全国商品房销售面积同比2013年减少1亿平米，而库存面积则从2013年不足5亿平米上升至6.2亿平米，大量房产卖不出去，楼市持续走低。为了解决库存问题，三四线城市纷纷开启了“棚改”政策，在降首付、降房贷等各种措施下，库存问题得以解决，房价也迎来了几年的上升期。 但现在7年前的历史会不会重现呢？答案是否定的，如今“棚改”已经退出，取而代之的是“旧改”。另一方面经济刺激会导致房价上涨，而楼市调控目的是为了抑制房价上涨，因此7年前的楼市不可能重现。更为重要的是，根据3月中旬中泰证券发布的研究报告来看，截至到2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。也就是说除了这100个城市新建商品房5亿平米处于待售外，未来将有更多的期房等待销售。一方面为了解决房产销售问题，另一方面在“三道红线”的压力下，房企负债问题亟需解决，因此房企之间竞争加剧，只能选择降价来增加销量。 3、住房需求不断减少，房价上涨失去支撑 按照每套房100平米来计算，70亿平方米相当于7000万套房源，也就是说当前楼市现存住房和期房足够2亿人生活居住。那么楼市整体需求有多少呢？根据央行发布的城镇家庭负债统计报告来看，截至2019年12月我国城镇家庭住宅普及率已经超过96%，而2020年销售面积为17.6亿平米，可见住房普及率进一步增加，与之相对的需求则会减少，有利于市场进一步向买方市场转化。 除了刚需之外，另一部分需求来源于炒房客和投资者。事实上目前核心城市销售比较火的楼盘中，大多数都是这类人组成。但随着近几年楼市调控不断收紧，房价整体上涨幅度不断收缩，说明炒房投资利润在不断减少。当上涨幅度小于持房成本时，这类人就会退出市场。目前楼市调控主要以热点城市为主，很多政策都是一线城市率先启动，然后辐射到各个城市，因此进入2020年后，越来越多的炒房投资者已退出市场，近两年多地二手房挂牌量大增正是这个原因导致的。