第一、居住体验差。 居住体验差是公寓的第一大弊端，房子是用来住人的，居住属性才是房子的根本属性，国家之所以对商品房住宅的建筑标准有明确的规范，就在于保障居民住宅的舒适度。公寓并不遵循这些建筑规则（至少在采光问题上可以不按照这个标准执行），所以公寓首先的问题就是采光不足。 开发商为了最大化利用土地，建造的公寓经常楼挨着楼、户连着户、门对着门。不管是70年的住宅公寓，还是40年商业公寓，每层楼可能多达10-20户人家，早晚高峰期，电梯都要排队，朝北方的住户不能采光，所以公寓房居住舒适度很差。 第二、不能落户。 无法落户是商住公寓的最大缺陷，住宅公寓建立在商品房土地之上，是可以落户的。我们知道，户口是城市归属的象征，只有在一座城市有了户口，才能享受城市发展带来的资源，最典型的就是教育资源，在落户方式上，买房落户是最为常见（普遍适用）的手段。如果你图便宜买了商业公寓，最后发现无法落户，就得不偿失，最后孩子很可能无法上学。 第三、生活成本高。 商业公寓使用的是商业水电，商品房住宅使用的是民用水电，二者在成本单价上有着明显的区别，前者可能是后者的2倍左右（70年产权公寓是民用水电），例如民用电费是0.5元/度，那么商业用电可能是超过1元/度，水费亦是如此。商业公寓的居住成本要高得多，一年下来多交好几千元。除此之外，不少商业公寓经常还不给通燃气，做饭都是问题。 第四、市场喜好程度低、升值慢。 正是由于以上三大缺陷，所以公寓不被喜欢，老百姓的眼光是雪亮的，住起来不舒服、甚至无法落户、无法上学、居住成本还很高的房子，谁会去选择呢？所以在二手房市场，公寓（不管是商业公寓还是住宅公寓）都不被喜欢，故而出售转让难度大，由此导致房子升值慢。 公寓在买卖交易的过程中，税费很高，例如住宅缴纳1％－3％的契税等费用，而公寓契税3%一概不减，还有其他费用也不能免除。公寓不管是首套房还是二套房，贷款利率要高得多、并且只能使用商业贷款、不能使用公积金贷款，首付款比例一般至少50%以上。