前言
2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。本文对2018年中国房地产市场进行总结，同时对2019年市场进行展望。
一、2018年中国房地产发展情况回顾
2018年，行业15万亿收官，又创高峰。
全年商品房销售额15.0万亿，同比增长12.2%，其中销售面积17.2亿㎡、同比增长1.3%，年末销售均价8,737元/㎡、同比增长11.3%。待售面积5.2亿㎡，同比下降11.0%，新开工面积20.9亿㎡、施工面积82.2亿㎡、竣工面积9.4亿㎡，分别同比增长17.2%、5.2%和-7.8%，从数据看来形势喜人。2018年，政策频繁的微调延续，年末略有松动。
从年初兰州部分区域限购调整，到二季度政策小高潮，上半年调控以各类微调为主，首套房认定调整、房贷利率持续上浮、公积金门槛提高陆续出台；房地产市场各类频繁整顿中夹杂着各地愈演愈烈的人才导入政策，以及意料之中的降准，购房从连夜排队发展到“500万蹲”，客户买房除了要看产品还要看缘分。下半年公积金额度不断上调、用地指标流转规模扩大、房贷利率增速持续放缓，渡过三季度政策加码的尾声后，以广州放开限价为第一枪，试探性的政策向上微调于年末到来。五限政策(限购、限贷、限售、限价、限商)的出台进入尾声，全年共录得86宗，一至四季度分别为20宗、33宗、33宗和0宗，全年总量比2017年下降63.4%，按季度分别下降59.2%、67.0%、36.5%和100.0%；11月房贷利率松动迹象明显，以部分商业银行为首的下调上浮比例为开端，至年末已有多家银行对首套房贷款执行上浮5%-10%，比年中的15%甚至20%有了明显的下降。
抑制政策出台力度持续放缓，从单一的抑制向保压并举过渡，不仅是城市之间有保压之别，城市内部政策也遵循着“房住不炒”持续深化。四季度确立政策底，但并不意味着又一轮的托举将再现，我们更愿意阐述为：支持居住，遏制投机。
在此纷繁乱眼的环境中，市场仍然持续向上，再创新高的市场背后，有着一些值得关注的事实：
1.1特征一：高位增长，量价背离
热点城市调控手段延续2017年的强硬，限购限贷几乎为一二线城市“标配”。总体来看，调控手段除五限外，金融、社保、公积金等手段继续保持，大部分城市在2017年出台的调控政策在2018年全年充分显现影响，加之四季度棚改货币化安置缩减等都进一步削弱了购买力；城市销售量跌价稳虽是主流，但不同城市群大区之间，库存与销售分化加剧。
(1)全国销售额15万亿，增速微降至12.2%
2018年在政策引导下，销售规模基本持平于2017年，增速延续去年缓和下降的趋势。2018年全国商品房销售额累计实现15.0万亿、累计同比增长12.2%，其中商品住宅累计销售额12.6万亿、累计同比增长14.7%，办公楼累计销售额0.63万亿、累计同比减少2.6%，商业营业用房累计销售额1.33万亿、累计同比增长0.7%，其他未列明属性商品房累计销售额0.40万亿、累计同比增长5.0%；商品住宅销售额占商品房整体的84.3%，比去年同期再增长1.8个百分点，贡献了103.8%的份额增长，商品住宅仍然是商品房市场最大的增长动力来源，办公楼、商业营业用房和其他物业占比和增速在限商政策中持续走低，占比依次为4.2%、8.9%和2.6%，贡献率依次为-1.0%、0.6%和1.2%。
2018年整体态势未变，全年各城市的调控贯穿着因城施策的主线，既有少数城市调控力度加大，如海南、深圳；也有部分城市对调控政策进行了微调，出现松动，如珠海、菏泽、中山、广州等；但大部分城市对调控的态度未变，限购限贷对需求端进行抑制依然持续。
(2)销售额的增长不能掩盖销售面积的下行，量跌价升的顶背离是全年主基调从均价来看，调控政策在一定程度上抚平了价格的增速。
2018商品房均价8,737元/㎡，同比增长10.7%，而累计销售面积增速全年持续向下至年末，4月下探回升后于年末再次下降至1.3%；商品住宅更为明显，均价保持10%以上的增长，累计销售面积增速持续下滑至2.2%。价格增长与2017年严厉的政策，特别是多地的限价、限备案直接相关：2017年多数城市核心城区因调控政策交易缩水甚至停滞，成交的主力区域在非中心区，结构调整叠加政策调控，全国均价同比增幅控制在5%左右；2018年，开发商年初受制于按揭款回款几近停滞叠加市场向下预期，使得成交放缓，部分开发商不再固守预期价格，主动下调备案价以实现销售和资金回笼，带动核心区域交易量上行，同时滞后的成交进入备案期，成交结构再次调整，两相作用均价温和上行。
销售面积的下行是客观事实。4月全国商品房累计销售面积4.22亿㎡、累计同比增长1.3%，当月销售面积1.21亿㎡、同比下降4.1%，商品住宅累计销售面积3.67亿㎡、累计同比增长0.4%，当月销售面积1.06亿㎡、同比减少4.4%；在这样的压力之下有了上述开发商的主动销售策略，销售面积一度回到正增长。然而在市场强烈向下的预期，9月当月商品房销售面积1.68亿㎡、同比下降3.6%，比8月增速减少6个百分点，至11月当月销售面积1.55亿㎡、同比减少5.1%，降速呈持续扩大趋势；商品住宅也一样，11月单月实现销售面积1.3亿㎡、同比下降3.7%，比10月降速(-1.3%)再扩大2.4个百分点，单月销售面积3连跌。
(3)城市各有独立行情，重点监测城市价格稳中向上
总体来看，45个重点监测城市市场呈现与2017年出现极大变化，与2016年整齐的步伐截然不同。
一方面，去年的热点城市销售额除了北京下降了4%以外，上海、广州、深圳均扭转了去年销售额同比大降的局面，今年分别上涨了20%、17%、12%；2017年二线城市中销售增速亮眼的重庆(2017年增长66%)、哈尔滨(2017年增长37%)、大连(2017年增长24%)中，除重庆录得40%的涨幅外，哈尔滨与大连表现平平，涨幅分别为-6%、-2%；而去年表现较差的合肥(2017年下降47%)、长沙(2017年下降36%)、西安(2017年下降19%)今年出现大反转，销售额增速分别为257%、42%、39%，合肥的大涨与回迁房纳入备案有关，更重要的是购买力释放的结果（后文详述）。
另一方面，在监测的三线城市中，去年销售额涨幅较大的三亚(2017年上涨126%)、临沂(2017年上涨80%)，今年分别下降21%、2%，同样情况的还有廊坊和珠海；而去年表现较差的如中山(2017年下降68%)、昆山(2017年下降58%)、南通(2017年下降28%)，今年大幅反转，涨幅分别为115%、63%、35%。
拆分价格和面积来看，重点监测的45个城市以量缩价扬为主。量(销售面积)价齐跌的有3个，分别是武汉、天津、廊坊；量价齐涨的城市有15个，量跌价涨的城市27个，深圳属于唯一的量涨价跌的城市(全年均价同比-1%)。
细分一下可以看出，成交量继续萎缩，继去年销售面积普遍大降(45个城市中37个同比下降，降幅超20%的城市占27个)，今年销售面积同比下降的城市有27个，降幅超过20%的城市有10个，以泰安(-39%)、郑州(-40%)、珠海(-51%)、廊坊(-54%)尤甚。
从均价涨幅来看，绝大部分城市仍保持正增长，但涨幅有所收窄。在世联跟踪的45个重点城市中，下跌的城市仅有深圳、武汉、天津、廊坊，跌幅分别为0.6%、2.5%、1.9%、2.8%，相对平稳。从时间上看，上半年大部分城市依旧处于上涨趋势中，限价限签的强政干预依旧，催生多地一二手房价格倒挂现象，市场情绪火爆，“日光盘”频现，甚至上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳等被迫采取实行摇号购房，出现了成都和杭州“万人抢房”、深圳“500万蹲”的奇观。拐点出现在6-7月的两个标志性事件：一方面，受2018年6月国开行总行传出消息上收棚改项目审批权，棚改货币化安置比例大降影响，虽其后明确仍然按计划进行，但对预期仍然是重大影响；另一方面，2018年7月31日召开的中央政治局会议上，首次提出“坚决遏制房价上涨”，坚定的措辞使得民众对于中央“房住不炒”的信心增强，且伴随着下半年二手房市场量价齐跌的表现，场外持币观望情绪愈加浓厚。
(4)写字楼仍是库存重灾区，北方去化压力不减
截止至12月底，全国商品房待售面积5.24亿㎡、同比减少11.0%，比2016年初高点7.39亿㎡减少2.15亿㎡、下降29.1%，当前待售面积相当于2014年4月水平。待售面积迅速下降缘于商品住宅库存去化迅速：商品住宅待售面积2.51亿㎡、同比下降16.8%，比2016年初高点4.60亿㎡减少2.05亿㎡、下降45.4%，当前商品住宅待售面积相当于2012年末水平、占商品房总待售面积的比重从2016年高点63.1%下降到48.5%、去化量占商品房整体的96.2%。全年商业用房待售面积也有明显的下降，商业营业用房待售面积1.38亿㎡、同比下降9.3%，降幅自年初以来呈持续扩的趋势，比历史高点2016年末1.61亿㎡减少0.23亿㎡、下降14.3%，当前待售面积相当于2015年末水平。
另外，12月底，办公楼待售面积0.36亿㎡、同比微跌0.4%，与历史高位相差无几。2017年，各类型待售面积都下行的环境中办公楼待售面积仍维持正增长，至2018年降速也仅为0.4，办公楼待售面积降速不明显除了对产业的偏爱之外，还与各地陆续执行的限商政策有关：一二线、环一线等城市办公楼长期供大于求，住宅去化迅速和限购叠加，客户和开发商都转向公寓类产品，各类限商政策的出台及时遏止了公寓产品走向过热，在办公楼本身去化困难的前提下，公寓产品的边际影响变得突出；但办公楼与城市具体经济相关，考虑供大于求的客观环境，办公楼待售面积的去化仍需要相当一段时间。
2018年全国的调控继续因城施策引导，城市库存呈现高低分化。
从去化周期来看，根据2018年去化速度计算，在世联跟踪的45个城市中，去化周期高于18个月的仅石家庄、厦门、北京、天津、昆山，分别为56.2个月、37.8个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月，北京、天津主要是由于全年供应量大增的缘故，2018年可售面积同比分别增长了41.1%、53.3%；昆山是因限签导致有部分已售出但未网签，数据失真；石家庄、厦门是因为在调控下，2018年去化速度大降。
从可售面积看，可售大于1000万㎡的有沈阳、天津、北京、青岛、郑州、西安、长沙、成都、昆明及惠州，但除了北京去化周期高达35.5个月外，其余城市去化周期均低于18个月，处于合理区间。另外，合肥、中山虽因为政策微调今年成交量大涨，去化速度加快，但目前库存量依然与去年同期水平相当。
据金准产业研究团队推算，至2019年全国住宅累计可售量降为28.4亿㎡(假设项目新开工1年后陆续进入市场；上一年的新开工面积-当年的销售面积=可售面积，逐年累加即为累计可售面积。另外，2000年之前部分地区数据不可得，根据金准产业研究团队推算，此部分与2000-2018年累计开工面积中的不可售部分相当，故不进行系数折算)，这些量将在未来几年陆续入市。待售面积按照2018年的去化速度计算去化周期(去化周期=可售面积/销售面积)，预计2019年在不考虑新开工住宅的情况下，消化全部库存需大约1.9年。
以相同的方法计算不同城市群的库存及去化周期，结果如下表：
结果显示，城市群的库存分布不均仍然持续，大范围看，北方地区库存大大高于南方。东三省、京津冀、内蒙、山西库存高企，去化周期都在5年以上；成渝、长江中游、西南四个地区的去化周期均低于1年，显著低于全国1.9年的整体水平。
另外值得注意的是，长三角2018年末可售面积增加较多，按照2018年的全年去化速度看，长三角城市群的去化周期将拉长1年至2.5年，在全国销售面积单月增速连续下滑的形势下，2019年长三角地区或进入去库存攻坚阶段。
综上，全国不同区域间的库存及去化周期分化加剧，或将导致2019年全国不同区域间，因城施策的着力方向及力度的差异化也将更加明显。
1.2特征二：土拍回落，流拍高走
土地供应从全国齐步走的增供应演变为有增有减，从价高者得走向摇号、熔断、限价、自持、资金审核细则更替。土储不足倒逼土地成交价格上行的形势已进入尾声，地价涨幅与溢价已收窄；除了按需供给的新原则外，租赁用地大规模落地和集体用地租赁入市也开创了土地利用新模式。
1.2.1土地市场：上半场如火如荼，下半场骤然转冷
全年招拍挂成交土地出让金5.92万亿、同比增长8.0%，其中住宅用地出让金4.67万亿，同比增长%，住宅用地出让金占总出让金的78.9%；全年出让建筑面积42.9亿㎡、同比增长23.8%，其中住宅用地19.9亿㎡，同比增长25.9%，住宅用地供应建面占总建面的46.4%。全国平均楼面价（所有用地类型）为1,381元/㎡比2017年1,501元/㎡下降8.0%；住宅类用地情况类似，2018年全国平均楼面价为2,346元/㎡比2017年2,612元/㎡下降10.2%。其中地价降幅最为突出的是都市圈三线城市，全年住宅用地楼面均价2,286元/㎡，较2017年下降了32.0%。
土地出让面积及金额均双双创近年新高，全年政府供地相当积极，全年招拍挂推出（包括流拍地块）规划面积共计46.6亿㎡，较2017年36.4亿㎡增长了28%，相比2017年11.1%的增长有较大幅度的提升。
就全年的情况来看，上半年补库存推动成交火热，土地市场一路高歌猛进；但进入下半年后，除一线城市外，二三线城市成交均直转而下。所有用地出让的规划建面累计同比增速、出让金额累计同比增速分别由2018年6月份的46.8%、43.0%年末下降至12月的23.8%、13.9%；同期，住宅用地出让的规划建面增速、出让金额增速分别由52%、45%分别降至12月的25.9%、13.1%。
细分来看，二线城市、都市圈三线城市与非都市圈三线城市2018年土地规划建面、出让金的增速在下半年持续向下，12月二线、都市圈三线和三线城市规划建面同比增速分别为-3%、-5%和18%，出让金增速分别为-18%、-31%和19%。
期间溢价率显著下降、流拍率上升，二线、都市圈三线和非都市圈三线城市流拍率分别由一季度的4.9%、5.3%、5.9%，上升至12月的7.5%、5.5%、6.2%，尤以二线城市流拍率上升最为显著。另外，全年溢价率持续下行，四季度一线、二线、都市圈三线与非都市圈三线的流拍率较一季度分别降低了8%、10%、17%和11%。全年溢价率持续下行、流拍率总体上升，我们不能否认与2016年地王年之后地方政府推地力度加大有关，但这并非主要原因，市场降温和房企补库存周期叠加才是背后的关键。
值得注意的是，一线城市在下半年出现回暖的迹象，土地出让金和规划建面增速均率先触底回升、土地流拍持续下降。土地出让金增速由2017年63%的高点探底至2018年二季度的-55%，随后连续回升至四季度的9%；土地规划建面增速由2017年初92%的高点探底至2018年三季度的-44%，四季度回升至21%。
结合一线城市住宅销售量价表现相对稳健，在政策边际改善的预期下，房企对于一线城市已表现出积极的态度。
1.2.2核心城市楼面价向稳，租赁用地拖地价
2018年，楼面价的增幅和溢价率都得到了有效的控制。从楼面价Top30城市榜单中全年楼面价同比增速大于30%的只有深圳、舟山、丽水，溢价率大于30%的也只有佛山及合肥；相比于2017年10城楼面价同比增速过30%、18城溢价率过30%，可以说在地市场全面愈加理性，其中除了商品房销售下半年降温外，政府通过大幅增加供应土地也起到了极大的作用。
从楼面价来看，住宅用地,楼面价超过2万的城市仅有厦门和北京，同比微跌；而楼面价在1万~2万之间的城市有杭州、深圳、广州、上海和东莞；除深圳因2017年大推租赁用地造成低基数高增长(同比增长109.5%)，其他城市波动相对较小。租赁用地的大力推进拉低土地楼面价，深圳全年出让10宗地，其中含租赁地块占了3宗，三宗地楼面均价为9,935元/㎡，而上海全年出让的127宗地中，动迁安置房用地占了57宗，剩下70宗用地几乎尽数带有租赁规划，将全市的均价拉低至10,641元/㎡。
(三)榜单格局延续，城市供地持续放量
2018年住宅用地建筑面积Top30城市大体延续了2017年的格局，2017年的TOP30城市有25个继续位列2018年的TOP30榜单中，2018年建面排名中近6成为三线城市，其余均为二线城市，其中郑州、重庆、武汉、西安在2017年也位列住宅用地建面供应总量前10。从总的供应上看，TOP30城市中25个保持供应增长态势，其中15个保持30%以上的供应增长，增长最高的为许昌市，同比倍增；郑州、重庆继续保持TOP2的的位置，另外，引人注意的是在TOP30城市榜中9个城市属于山东省，30个城市中同比增长50%以上的9个城市中，山东占据4个，可以看出，山东的城市较2017年推地更为积极。
供地的大幅增长仍然源于中央要求根据商品房去化周期制定推地策略，棚改大省山东就是其中典型；另一方面也有快速建设和发展的城市加入推地行列，比如郑州。开发商经历一轮大涨家底丰厚也乐于配合，然则连续两年的大力推地走向尾声，地方财政殷实的同时我们需要关注：在下行的市场预期中，快速增长的土储里面有多少在来年会成为畅销的货值。
1.3特征三：业绩无忧，回款见肘
自2017年全年政策频繁落地，房地产市场确立进入下行周期。与过去不同的是，本轮的下行周期降速缓慢而平稳，不再有以往大起大落的，纵观前几轮周期，销售额增速从顶峰下降至负增长，间隔都在1年左右，而本轮自2016年9月开始的下行趋势至今已历时逾2年，至4季度销售额仍然有两位数的增长，销售面积也才刚开始负增长。两次中央经济会议不再提及房地产颇有深意，我们更关心目前开发商的经营情况如何，现金情况如何。技术上来说，在上市公司的会计准则之下，开发商结算周期存在滞后，并且上市开发商全年结算集中在四季度，三季度的财务指标一则粗略二来有一定偏颇，并不能全面地反映情况。因而开发商的年报数据才是我们真正需要的，可惜年报需要等到3月之后。
即便如此，我们还是希望从三季报中获得关于收入、费用、利润、回款和债务的信息：
1.3.1营收增长保业绩，去化上扬现隐忧
从上市房企整体角度来看，前三季度营业收入和利润都有了相当幅度的增长，纳入部分跨界企业的地产板块，A股市场房地产总营业收入达到8,989亿元、同比增长33.9%，实现经营利润1，530亿元、同比增长58.5%，其中净利润1,098亿元、同比增长57.3%，归属母公司的股东净利润860亿元、同比增长47.4%，从数据看来市场一片繁荣。
以毛利率和货值估算真实去化情况，截止至三季度末，A股上市房企的存货总量约为4.6万亿，同比增长23.1%，与2017年末相比总量增长约6千亿、增速下滑2.5个百分点；在市场销售增速下行的环境中，积极推售起了一定的作用，去化周期拉长，达到3.0年、比2017年末增加0.1年；并且考虑四季度的大力度促销，我们认为年末去化周期上扬幅度不会比2017年高，将保持在3.0年上下，但仍值得注意：
1.样本企业去化周期已达3.0年，考虑开发商需要储备2-3年的货量，去化周期虽正常但已处于上升通道中；从杠杆的边际效率考虑，进一步上扬意味着回款大幅减速和资金成本迅速抬升；
2.在房企普遍主动降杠杆的过程中，中大型规模房企增速亮眼但存货依旧上涨较快，表明着存货并非是主动加杠杆扩规模所致，而是销售速度跟不上供应速度（前期储备项目较多）而使得库存被动增加。而中大型房企资金实力和营销能力都有相当水平，目前该类房企去化周期趋势上行，意味着中小型房企的销售正面临着更大的考验。
1.3.2财务费用大幅增长，三费周期示底部形成
在查看开发商三费占比的时候，基于营收与销售的滞后关系，原应考虑以销售额作为参考基数，然则一来适用的权益销售额只有三年数据，二来在更长的时间尺度里滞后已被抚平，因而在考虑三费整体走势时候，我们更倾向于使用营业收入作为基数。筛选从2010年至2018年三季度数据完整，且房地产业务占比超过80%的房企作为研究样本，可以看到，2018年3季度样本房企销售费用、管理费用、财务费用分别为302.7亿元、480.3亿元和323.7亿元，同比增速分别为27.1%、22.9%和40.0%，对应营业收入10,597亿元、同比增长28.5%。
开发商的销售费用中，以代理佣金为主要影响部分，大多占开发商销售费用4成以上(少数佣金不计入销售费用的除外)，因而随收入规模增长呈线性相关状态；管理费用以人力成本为最主要部分，其余折旧摊销、办公费用等属固定成本增速较缓且占比不大，2018年3季度管理费用增速比营业收入增速低5.6个百分点，一方面是规模效应的结果，另一方面也与销售业绩进入释放期相关；财务费用增速显著高于营业收入增速，是近年资金面紧、融资受限、利率抬升所致，有记录以来财务费用增速达到40%以上的年份分别为2011年和2015年。
从更长的尺度来观察来看占比变动，可以看到，在市场向好上行通道中，溢价扩张收入快速增加，三费占比明显下降；市场增速见顶回落的下行通道中，因人力成本不易迅速减少，则体现为管理费用占比迅速提升，叠加在市场下行过程中加大营销力度和资金吃紧，销售费用和财务费用也处于攀升过程中；在下行通道后半段，量缩引致销售费用负增长，人力精简管理支出减少，融资额加大财务费用持续扩张。据此，我们可以看到，从资金面来说，房企调整进入尾声，行业小周期底部已经形成。
1.3.3资金到位缓慢，回款见肘难续
据统计局公布资料分类，开发商到位资金大致分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和按揭贷款5项，其中利用外资占比极小可忽略不计，国内贷款又可划分为银行贷款和非银行贷款，银行贷款以房产开发、地产开发贷为主，是贷款的主要来源，非银行贷款包括信托、基金等非标融资，是必要的补充。
2018年上半年，银行额度几近枯竭、房贷利率大幅提升、叠加资管新规和严控金融资金流入房地产等多项资金管制政策，开发商4月到位资金4.8万亿、同比增长2.1%，增速一度迫近负值；当月银行贷款到位0.7万亿、同比下降6.8%，非银行贷款0.1万亿、同比增长20.1%，自筹资金1.5万亿、同比增长8.1%，定金及预收款1.5万亿、同比增长12.7%，按揭款到位0.7万亿、同比下降3.6%，另有1.6万亿各类工程占款，同比增长12.1%；下半年房贷额度松动，批复周期回归正常，但市场已明显降温，各路开发商先后推出分期付款、全款折扣、定金优惠等等促销手段以补充流动性，表现为销售业绩、自筹资金和定金逆市上扬，但按揭贷款持续缓慢下行。
销售业绩高位增长，按揭款持续下降，也意味着回款下行趋势不减。以99家数据完整的A股上市房企为样本测算回款率，可以看到2018年1季度，回款率已降至近年来的低点49.3%，年中略升至62.4%，至三季度又再下滑至55.1%；一季度回款率大幅下行，与年初银行额度枯竭直接相关，按揭贷款到位周期一度长达6个月，个别项目更有12个月内难到账的消息；三四季度虽是结算高峰期，但也是冲业绩的重要关口，两相对冲之下，回款率大幅提升的可能性较低，在60%以下是大概率事件，意味着2018年开发商整体销售回款情况降至有记录以来的新低。
1.3.4央、国、民企八仙过海，债务结构持续向好
从债务结构来看，房企债务保持着十年以来的最优点。以三季报数据公布完整的企业来看，上市房企短期借款总计3,183亿元，占总债务比例12.1%，长期借款4.27万亿、占总债务比例超过87.9%，其中长期借款当期到期额681亿元、占总债务比例2.6%，长期借款未到期额2.25万亿，占总债务85.3%。短期债务、到期长债占比为近十年以来的次低点，仅比资金充裕债务融资便捷的2016年3季度略高2个百分点；看数据较为齐全的半年报也一样，短债1.3万亿、占总债务22.7%，到期长债0.6万亿、占总债务10.9%，未到期长债3.6万亿、占总债务66.4%，相较而言，三季度的短债占比还比半年度情况下降10个百分点。
债务结构保持优异水平，得益于2016年流畅的债务融资渠道，和2018年下半年的发债敞口。销售回款和确认潮在即，带动现金短债比显著提升，目前上市房企现金短债比达到2.69的高位、比上年末提高1.56，净负债率也下降至83.5%、比上年末下降15个百分点。三季度的现金和债务情况通常是年内低点，一方面是上半年销售回款集中，另一方面是工程占款尚未结算，造成手上现金充裕而相对债务降低的表象。我们预计全年整体情况难有大的变化，与前面所述相近：1.今年新增债务以短债为主，长债置换占比低，增量近0；2.市场下行对回款的影响暂未显现，目前更多的是早期的回款和确认；3.融资利率抬升，主要影响的是非标融资和海外融资，在整体债务结构上影响不明显。
如果我们细究净负债率的结构，可以看到不一样的结论。按销售规模梯度从上市房企中挑出Top20、Top21-50和Top51-100三组，可以看到仅Top51-100的中大型房企有净负债率上行的压力，但并不明显，其余两组呈现显著下行。按企业性质来看则表现为央企净负债率低位回调站稳新台阶，地方国企净负债率向稳难降，民企净负债率高位下滑降速喜人。净负债率是带息债务减现金与净资产的比值，用以反映企业的核心债务水平，央企短期走势相对平稳略有下降主要归功于净资产稳步增加，反映的是央企目前持有相对保守的态度，积极回款、少拿地、稳杠杆；地方国企净负债率难降源于带息债务的高位增长，今年以来增速均保持在30%以上，反映的是地方国企一方面背靠地方政府融资渠道和成本有天然优势，另一方面承担着地方建设的重任，在目前环境中对资金的渴求更甚以往；民企净负债率迅速下行源于增量债务是三类中最低的但现金增速明显高出一筹，反映的是目前市场增速放缓的大环境中，民企动作迅速回款顺畅的优势。
结合四季度市场和政策的情况，金准产业研究团队认为，三类房企的净负债率都有持续下降的能力，杠杆向下是主流，而其中央企有充裕的空间可以适度提高债务水平实现扩张。
