观点地产网 2019是焦虑的一年，人们在搜索具有“安慰、开心”等属性的食谱，企业在寻求穿越不确定性的方式与路径。它们构成了2019年的标志，有着差不多的情绪，连面目也相似。
35周岁的万科无疑是典型的“焦虑者”，此前一年，郁亮发出“活下去”的呐喊，他看到了经济“L”型走势未探底，人口出现“少子化”特征，行业集中度上升等问题。万科还担心一些黑天鹅事件：养老责任事故、工地重大安全事故、融资成本提升……
没有什么比行动可以更快地减少焦虑，万科开始收敛聚焦、巩固提升基本盘，只有基本盘巩固，新业务才能稳固，《规模》一书让郁亮坚定了这一点。
万科还步入了“战略-机制-文化-组织-人”五大转型升级的最后阶段，组织重建及事人匹配成为重要部署内容。
比如“初夏行动”“仲夏行动”及“大江大海”等计划的出现，万科一年内仅在城市总以上职级就进行了二十几次人事换防，与之相伴的还有职级、工资体系重构。
在人才流动基础上，万科冀图建设矢量组织、冠军组织和韧性组织，这些又多是《反脆弱》衍生的概念。
变革总不可避免带来动荡，但收敛聚焦后，万科的情绪已出现微妙变化。
11月郁亮改口说，万科要做“活到最后的企业”；12月万科召开2019年会，郁亮表示每一轮大发展之前的临界点、转折点，都是数年沉淀调整的必然结果。
万科周刊还披露，万科在4000多字报告里提了14次“未来”。
用数据作为观察阶段性战略的窗口，过去一年万科经历了怎样的沉淀调整？它面临的临界点是什么？新业务何时能成为第二增长曲线？
基本盘：谨慎微调
2018年9月，郁亮提出战略检讨，要“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为目标。同年12月，万科2019年目标与行动沟通会上，他再度归纳为“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，“基本盘”成为万科最重要的词汇，并贯穿了整个2019年。
曾经有人评论，万科更为注重的是企业内在的抗风险能力，几乎所有的房地产企业都会面临市场周期性波动带来的伤害，而万科无论采取何种策略，都是要将这种伤害降至最低。
开发业务是万科集团层面的“基本盘”，郁亮曾担忧，2018年末会有1000亿元长期库存，要关心库存问题、换牌问题。
据观点地产新媒体了解，万科内部规定，每次开盘都设定开盘率，拿到销售许可证6个月以上仍未销售掉的项目，将被纳入长期库存。
万科提出2019年“基于市场，积极销售，积极回款”等目标，并对长期库存、运营节奏进行优化。8月中期业绩会，董秘朱旭重申“继续聚焦主航道”，提及下半年积极销售、积极回款、加快长期库存去化速度等要求。
如今从数据维度解读“基本盘”，很容易让人感受到，过去一年复杂的宏观经济形势，持续深化的房地产行业调控，以及变化的内部经营环境在万科身上综合作用的结果。
一方面，房地产是典型的政策性市场，行业由热转冷，商品房销售增速下滑，会敏感地传导至房企身上。2014-2016年期间，全国商品房销售增速加快，万科展现了更强的发展能力；而近三年全国商品房销售增速持续放缓，万科难以幸免，2019年增速甚至低于行业水平。
数据来源：国家统计局、企业公告，观点指数整理
同样在销售基数大的情况下，万科的增幅不及其它头部房企，显示公司对于“基本盘”持更为谨慎的态度。
2019年碧桂园(10.96, -0.06, -0.54%)、万科、恒大、融创是唯四突破5000亿的房企，分别为7715亿元（观点指数发布的全口径数据，碧桂园权益金额为5522亿元）、6308.4亿元、6010.6亿元及5562亿元，而“碧恒融”同比增长9%以上，万科则不足4%。
货值供应透露了万科谨慎的一面，自2015年以来万科每年保持新开工面积略多于销售面积，但2019年预计开工面积3609万平方米，较2018年实际开工量低28%；前三季度，实际新开工面积同比下降11%，意味着未来几个月内更多依赖滚存货值去化，这呼应了“加快长期库存去化速度”的经营要求。
数据来源：企业公告，观点指数整理
单月销售也反映出万科“以销定产”的经营思路所产生的影响：公司上下半年销售占比分别为53%、47%，其中上半年有4个月销售在550亿元以上，下半年则仅有1个。
城市方面，据第三方统计数据，万科在上海、西安、杭州等城市销售排名第一，在广州的销售排名则有所滑落，低于保利、越秀地产(1.71, 0.00,0.00%)、碧桂园等。
数据来源：企业公告，观点指数整理
“以销定产”同样限制了土地市场上的投资，万科在年初提出要“谨慎投资”，并表示投资测算预留足够的安全边际，保证投资质量和合理的资源总量。观点地产新媒体统计，2019年万科累计新增157个项目，同比减少84个，创2016年以来最低水平；新增土储总建筑面积3872.3万平方米，同比减少23.6%。
和旭辉、碧桂园、融创、富力等房企类似，万科部分城市公司内部也传出谨慎拿地的消息，按2019年销售均价1.53万元/平方米测算，万科全年新增货值约5925亿元，低于同期销售金额6308.4亿元，拿地仍较为谨慎。
数据来源：企业公告，观点指数整理
2019年，万科拿地总价占销售额比例约为38%，同比下降约9个百分点，同样创下2016年以来最低水平。据观点地产新媒体了解，过去万科内部认定拿地金额占销售金额40%左右是最佳比例。
万科首席运营官张旭也曾于8月回应，公司不是激进拿地的风格，会根据回款来做拿地计划。万科拿地有两个“阀门”控制，一是自身现金流状况，二是销售回款状况。张旭还强调，万科拿地价占销售价会控制在30%左右，未来拿地也将遵循这个原则。
数据来源：观点指数整理
从拿地权益角度观察，市场或许会得出与谨慎恰恰相反的结论。
万科近三年拿地权益价分别达到1957.93亿元、1659.82亿元及1739.08亿元，基本是房地产行业投入资金最多的企业，高于碧桂园、保利等。
据观点地产新媒体统计，2019年6-10月，万科拿地权益金额达1121亿元，在广州、重庆、成都、南京、杭州等城市获取多宗土地，占全年投入约64%。
数据来源：企业公告，观点指数整理（2016年权益价包括权益地价和综合改造成本总额）
这是万科为提升“投资质量”所做的又一努力，2019年该公司新增权益建筑面积仍达2811.8万平方米，同比下降6.4%，远低于新增总建面的降幅23.6%。与之相对应，万科拿地面积权益比例回升至72.61%，是2013年以来最高水平，而2016-2018年分别为60%、68%、58.5%。
实际上，万科过去多年七八成项目皆通过合作方式获取，合作开发或小股操盘风险更低、效率更高，实现杠杆撬动规模，但利润压力是显而易见的。
投资策略变化的另一原因或许缘于操盘主动性，曾有某房企投拓负责人对观点地产新媒体表示，现阶段形势不好，降低合作比例后操盘灵活度更高，可以应对一些突发情况。
土地权益比例回升后，有研究机构预测，万科的权益利润率压力或有所缓解。
平衡感：风险承受
郁亮被外界形容为风险厌恶型的人，领导人风格也影响了企业气质。
2012年万科对行业进入“白银时代”的判断，就体现了企业内部的危机感。危机感能让企业敬畏市场、保持清醒。
马化腾曾说：“腾讯能走到今天，应归功于集体的战略智慧、执行力以及自发的危机感。”
在2018年那场喊出“活下去”口号的万科南方区域月度例会上，郁亮也说：“这是我们真正意义上第一次检讨万科的整个战略。”
与6年前不同，当时万科并不知道行业何时会出现“真正的转折”，但这次郁亮显得悲观且严肃：“今天，我们可以说转折点实实在在到来了。”
三个月后，郁亮从宏观趋势、行业生态、万科自身发展经验等方面阐述战略转变的理由：经济“L”型走势尚未探底，人口面临“少子化”挑战，住宅全面短缺时代结束，行业集中度上升，以及行业转型绝非易事等。
由此他得出结论：万科需要“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。
“收敛聚焦”是有代价的，万科过去三年因此不再是行业销冠。郁亮也表示，若万科进入200-300个城市，而非70-80个主要城市，公司不一定会丢掉销售老大的位置，但“今天面对的困难和压力就会大很多”。
他形容在地域上的收敛聚焦，使万科赢得“今天的战略主动”。
数据来源：观点指数整理（碧桂园2018、2019年全口径销售额为观点指数预测数据）
这种平衡感的另一种说法便是，万科宁愿少拿地、不拿地，也不轻易提高财务风险。
开发业务支持着未来10年万科的主要收入、利润和现金流，过去几年非地产开发业务贡献逐渐提高，但来自房地产结算仍占营业收入95%以上；截至2019年三季度末，公司表内已售未结金额逐年增高，相当于地产结算收入近3倍，业绩保障能力得到大幅度提高。
数据来源：企业公告，观点指数整理
2016-2018年，万科房地产结算规模稳步增长，对应结算毛利率从不足20%回升至接近30%，但归属于股东净利率分别为8.7%、11.6%、11.5%，2019年前三季度降至8.1%。
出现这种情况，一方面是由于合作项目结算规模增加，导致少数股东损益上升，2019年前三季度达103.5亿元，同比增长32.5%。而少数股东损益和上文所提土地权益比例较低有关，又与跟投制度有关。
自2014年推出跟投以来，万科合并范围内开放跟投项目出现大量增长，至三季度末共涉及526个项目，通过转让股权形成少数股东权益合计137.73亿元。
数据来源：企业公告，观点指数整理
另一方面，面对土地市场降温及房价回调趋势，万科采取了较同行更谨慎的风险管控，对部分项目计提存货跌价准备，这种定期针对项目进行全面减值测试及跟踪评估的做法直接影响了净利润。如第三季度内计提存货跌价准备11.4亿元，影响归母净利润7.8亿元。
如上文所述，万科近两年已逐步提高新增土储的权益，缓解合作项目入账比例导致的结算权益利润率下行压力，预计未来一两年开始体现在财务表。至于跟投及计提存货跌价准备，目前万科并未过多表态。
