龙湖冠寓上海顾村公园店（孙婉秋 摄）

　　整体占地2万余平方米，共计504套房源，再加上楼顶颇具设计的400米凌空跑道，这是龙湖刚开业不久位于上海宝山顾村公园旁的冠寓旗舰项目。

　　自2017年7月冠寓在上海的首店开业以来，历时两年多的发展，冠寓在上海获取了30个项目，开业23家门店，实现10000余间的规模，除金山外所有城区都实现了项目落点和布局。冠寓在上海的深耕，不仅是空间拓宽和数量增加，今年1月还在上海完成了“核桃”“松果”“豆豆”三大系列产品线的完整落地。

　　某种程度上，上海可以看作是龙湖冠寓的一个缩影。透过这些项目版图及产品焕新，可以看到，龙湖在长租公寓这条赛道上规模的扩张、进击的阵痛以及坚定的前行。

　　“我们会一直挖到水”

　　自2016年被正式确立为集团四大“主航道”业务之一以来，冠寓在龙湖的寄望下版图不断扩张。然而，两三年间，行业经历了风口爆发、跑马圈地、规模收缩、集体唱衰后，赛道已然由拥挤变得沉寂，无论是手握优势的“国家队”，还是豪言三年要建100万间的行业龙头，都在放缓步伐或决意退出，龙湖成了为数不多的依然在坚持长跑者。

　　喜欢创新的龙湖也是这条赛道上率先提出“轻、中、重资产”划分方法的企业。目前，冠寓以轻（纯品牌和运营的输出与管理）、中（10年以上资产的租期租赁经营、股权合作等）、重（优质物业的收、并购，以及开发经营）并举的获取方式，整体盘面看，轻资产近乎可以忽略不计，30%为重资产，70%是中资产。

　　尚待摸索的模式、长周期的资金回报以及高昂的前期投入，都让市场对龙湖倔强的“勇往直前”有着不解。

　　时至冠寓成立三周年之际，龙湖冠寓总经理张智聪在接受《国际金融报》记者专访时直言：“短短几年，这个行业经历了很多，从百花齐放到‘爆仓’、‘租金贷’‘跑路’等各种负面声音，大家似乎都对这个行业极度灰心。”

　　他顿了顿道：“但我们真的希望通过龙湖冠寓的努力，能够给这个行业传递一些正能量。”因此，龙湖依然将长租公寓视为主航道业务，冠寓规模扩张的步伐不会停止，我们不会像一些公司挖个坑没见到水就停了，我们会一直挖到水”。

　　5万间是门槛

　　持续扩张的背后，一方面是当前国内租赁住宅供应体量处于低位，业务前景广阔且对相对具有社会价值，另一方面在于龙湖对行业的研究让他们相信规模将成为这条赛道未来制胜的关键。

　　“我们做过调查研究，5万间、10万间、20万间是长租公寓业务发展需要跨越的门槛。”张智聪进一步解释道，“没到5万间几乎不可能实现盈利。5万间以下，通过‘手拉肩扛’，各个项目还可以运营，达到5万间的话，数百个项目分布会形成一个非常大的管理半径。如果没有强大的管理模式、信息系统很难找到突破点。再往上，10万间左右是盈利拐点，到了20万间，盈利会达到一个比较好的水平。”

　　不能达到盈利拐点被张智聪形容为达不到火箭的“逃逸速度”，这种公司将面临两种死法——快死，现金流支撑不住；慢死，某些具体项目现金流能够维持，但算上公司层面各项成本，长期看是亏损的。

　　因此，在他看来，这个行业尚未进入稳定期，无论是分散式还是集中式，接下来还会有公司撑不住，“洗牌才刚刚开始”。但他坦承，“我们不想一家独大，而是希望更多的人参与进来，实现多元供给。”

龙湖冠寓产品图

　　谈及当前冠寓的出租情况，张智聪对《国际金融报》记者表示，截至6月底，开业六个月以上的成熟期项目平均出租率超过90%，一些优质的项目，基本维持在95%-98%。

　　规模与利润的关联性让张智聪认为，二者孰重孰轻有些伪命题，在他看来，“没有规模，肯定不会有利润”。2018年中报显示，截至6月底，冠寓已开业6.4万间，仅次于万科的8.2万。据张智聪透露，预计今年突破8万间，营收超10亿元，明年实现10万间规模，营收目标则为20亿元，今年不盈利，明年会微利。

　　增速放缓

　　龙湖年报显示，2017年底，冠寓累计开业1.5万间，2018年底这一数字增至5.3万间。伴随着规模的飞速扩张，大量未成熟项目也拉低了冠寓的出租情况。

　　张智聪坦言，今年的发展速度相对去年有所放缓，“一方面是因为主动调整节奏，快速发展后，我们意识到需要时间让团队磨合得更好，因此将重心放在已有项目运营质量提升上；另一方面也缘于内部提高了标的物标准和要求。”

　　经历了发展期阵痛的龙湖更加明白标的物质量的重要性，张智聪并未回避《国际金融报》记者提出的“一些不太理想的在手项目后续要如何改善”这一问题，他直言：“龙湖的确有一些项目盈利情况不是很理想，但横向对标来看，算是行业里‘交学费’交得少的。”

　　具体来看，由于本身物业条件或所属环境、位置不具备做租赁住宅的逻辑，“我们可能终止合作，坚决止损，这类项目在我们300多个项目里大约有五六个，一只手数得过来”。张智聪补充道，另一类表现不好的项目是由于周边环境、配套还未跟上，需求人群还在前期引流中，这类项目长期看还是有机会的，我们会去“提升它的经营质量，提高出租率，通过运营的质量提升带来租金增长。”

　　某种程度上，当前行业的困境似乎也传导至人事层面上，过去两年，龙湖和万科长租公寓的管理层均发生了一些变动，因此有声音认为，想在长租公寓领域作出好成绩并不容易。

　　对此，张智聪哈哈一笑，表示自己是主动请缨负责冠寓业务，他将中国的租赁住宅市场形容为“一部电影”，现在只演了一个片头，电影的主演、配角、情节是什么都还不知道，特别像1998年时的房地产行业。

　　从成熟的地产业务转向全新的长租公寓领域让张智聪很兴奋，他将其视作事业，而不仅仅是一份工作。这位清华大学毕业的龙湖第一届仕官生，进入公司以来从一线做起，喜欢挑战。在他看来，“高房价让城市中的年轻人处境相对弱势，无论是政府的租赁住宅还是市场供应的租赁住宅，都是这些年轻人在城市享有尊严、体面生活的重要供给，因此这是一个带有公益性质的行业，这也是我愿意投身其中的原因。”