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金准数据——2017年中国养老地产市场发展年报

发布日期:
2018-08-23
浏览量:
74470

    金准数据研究中心表示:截至2016年底,我国超过65岁的老龄人口突破1.5亿,占总人口的10.8%。而各类养老床位合计730.2万张,每千名老年人拥有养老床位31.6张。随着我国老龄化进程的不断加快,养老产业需求将持续高速增长,而养老市场的供需不均依然难解,未来市场发展空间仍较为广阔。

     

    2017年养老产业政策环境向好,“十三五”国家老龄事业规划落地,未来以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的多层次养老服务体系将更加完善。养老企业紧跟国家战略方针,布局、产品等也实现了创新发展。

     

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    政策环境

     

    图:2017年中央层面出台的相关养老政策概览

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    发展规划:逐步完善顶层设计,明确发展方向

     

    明确养老产业发展方向,健全健康支持体系。2017年3月国务院出台的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》,为提升我国新时期老龄事业发展水平、完善养老体系进行了顶层设计。《规划》提出着力于建设更加完善的社会保障体系,健全和完善以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系,完备有利于政府和市场作用充分发挥的制度体系以及支持老龄事业发展和养老体系建设的社会环境更加友好等四个方面出发来及时、科学的应对我国人口老龄化问题。

     

    实施健康中国战略,加快老龄事业发展。10月,十九大报告中明确指出,要实施健康中国战略,积极应对人口老龄化,构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境,推进医养结合,加快老龄事业和产业发展。

     

    图:从十九大报告看养老产业发展

     

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    行动计划出台,智慧养老喜迎风口。2月,工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020年)》,要求充分发挥信息技术对智慧健康养老产业的提质增效支撑作用,丰富产品供给,创新服务模式,促进现有医疗、健康、养老资源优化配置和使用效率提升,满足家庭和个人多层次、多样化的健康养老服务需求。

     

    政策支持:土地、金融等主体全覆盖,为养老地产发展助力

     

    盘活农村存量闲置用地,实现土地有效供给。2月,中央一号文件《中共中央、国务院关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》公布,指出在控制农村建设用地总量、不占用永久基本农田前提下,加大盘活农村存量建设用地力度,允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。

     

    激活市场参与主体,各项政策逐渐完善。3月,民政部等八部门联合出台《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》,进一步调动社会力量参与养老服务业发展的积极性,降低创业准入的制度性成本,营造公平规范的发展环境等。9月,保监会副主席陈文辉在召开的外资保险公司座谈会上指出,对于已进入中国市场的外资保险公司,鼓励其进入健康、养老、巨灾保险等专业业务领域,参与保险业经营的新模式,支持其参与国家和保险业的各项改革,促进其健康快速发展。

     

    加大金融支持力度,拓展融资渠道。8月,财政部等三部委联合发布《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》,要求地方政府运用授权经营、土地入股、投资补助等方式对养老项目进行支持,允许社会资本配套建设符合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目,提高项目综合盈利能力。9月,河北省发布相关政策,探索允许营利性的养老、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、设施等财产进行抵押融资。

     

    养老改革持续推进,居家和社区养老成主流。11月民政部联合财政部发布《关于确定第二批中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点地区的通知》,共同确定北京市西城区等28个市(区)为第二批中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点地区。相较于第一批,2017年试点开展居家和社区养老服务改革的地区数量有所增加。另外,福建、江苏、黑龙江等省市纷纷出台相关政策法规,来保障居家和社区养老稳定健康发展。

     

    02

     

    市场变化

     

    市场供需:老龄化加速,供需矛盾突出

     

    图:2006-2016年我国65岁及以上人口及占比

     

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    65周岁及以上老龄人口突破1.5亿人,占比持续增加。根据国家统计局数据显示,2016年我国65周岁及以上老龄人口突破1.5亿人,占总人口的10.8%,新增老龄人口连续两年超过600万人。

     

    从全国各省(市、自治区)65岁及以上人口占比来看,31个省(市、自治区)中已有15个超过我国整体老龄化水平,其中重庆老龄人口占比高达14.0%,居全国首位;四川、江苏等省市占比亦在13%以上,各省市面临的老龄化压力逐渐显现。

     

    金准数据分析,全国各类养老服务机构和设施、床位数量继续增长,但明显不足。据民政部统计数据,截至2016年底,全国各类养老床位合计730.2万张,比2015年增长8.6%。从老龄人口以及市场供应的养老床位来看,每千名老年人拥有养老床位31.6张,比2015年增长4.3%,供需不均局面仍然待解。

     

    布局方式:合作、并购等仍为主要布局方式

     

    ① 合作提升企业产品竞争力

     

    面对万亿养老市场,合作有助于实现优势互补,提升企业产品竞争力。2017年,企业通过合作来布局养老地产的动作甚为频繁。5月16日,复星地产旗下大健康投资和运营平台星健与澳洲蓝宝石控股集团签订合资协议,双方共同成立合资公司,共同打造北京七叶香山照护型养老项目。该项目是星健在北京落地的首个照护型养老机构,由澳方提供专业的人才、技术、培训以及管理输出,中方进行本土化整合及服务落地。同一天,碧桂园与中科慧康签署了战略合作协议。

     

    ② 并购助推企业切入养老事业快车道

     

    对于越来越热的养老地产市场,企业并购相关养老企业也是其布局的重要手段,有助于其快速切入养老市场。2017年年初,合众人寿斥资2亿元收购了上海长青藤颐养院、上海金苹果养老院、南京欢乐时光老年公寓、南京真美好连锁老年公寓等长三角地区共7所养老院,成为国内首家收购养老院股权的保险公司。6月9日,南京新百耗资1.122亿将禾康智慧养老收入麾下。

     

    发展方向:健康养老、智慧养老持续深化,产业链布局加强

     

    ① 银发生活,更需要健康依托,健康养老发展加速

     

    ☞ 恒大:把握大健康产业蓬勃发展契机,恒大养生谷正式对外亮相

     

    恒大积极把握国内大健康产业蓬勃发展的绝佳契机,专门成立恒大健康产业集团。产业板块涵盖健康地产、国际医院、社区医养和医学美容及抗衰老等多个业务领域。12月14日,其旗下的恒大养生谷正式对外亮相。恒大养生谷围绕全龄化健康管理首创了颐养、长乐、康益、亲子四大园,提供852类设施867项全方位健康管理服务。此次通过整合全球医疗技术、人才、设备等资源,有助于打造符合中国国情的全方位全龄化健康管理体系。

     

    ☞ 华润置地:迎合国家政策,医养结合深化发展

     

    图:华润集团养老业务板块

     

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    华润集团将“养老及大健康产业”作为重要战略发展方向。华润置地快速推进康养业务,其以养老服务、养老地产、养老科技、养老金融四大板块13个服务产品为主,致力于打造服务大众的健康管理系统方案以及医疗保健、养老服务提供商。3月华润置地与辽宁金秋医院签署战略合作协议,9月与华润集团旗下的凤凰医疗签订战略合作协议,12月与深圳龙城医院就深圳龙城医疗健康城签署战略合作协议,这一系列动作,尤其是与医院相关的战略合作有助于促进地产与医疗融合发展,这不仅有利于地产业务的增长,也将进一步强化华润置地在医养结合方面的探索。

     

    ② 政策加码,智慧养老项目加速落地

     

    随着一系列智慧养老政策落地,其市场空间也逐渐被激活。6月16日,鲁能集团与微医签署战略合作协议,围绕“互联网+家庭医疗+地产”领域开展深度合作。鲁能地产通过引入微医全科中心的品牌及服务入驻项目,有助于其打造新型健康社区,提升项目配套和服务水平。在智能化、信息化浪潮中,智慧养老从单项趋向整合,为老年人提供了一键式、一站式和智能化的服务模式,在维护老年人的安全和健康同时,让老年人在日常生活中不受时间和地理环境的束缚。

     

    此外,随着养老产业持续推进,围绕上下游布局也成为企业关注的焦点,以便于完善其整个养老产业链条。

     

    行业创新:养老模式实现新突破,金融支持新探索

     

    ① 项目创新:共有产权养老住房破局,嵌入式养老项目加速推进

     

    ☞ 体面养老,共有产权养老住房来助力

     

    随着养老地产模式探索的持续深入,养老住房的模式也越来越多样化。12月12日,北京市民政局对外公布称推出共有产权养老住房——恭和家园,这是北京首家共有产权养老住房,也是全国首创。

     

    图:恭和家园项目简介

     

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    ☞ 养老不离家,社区嵌入式养老服务提升

     

    早在2014年,上海万科便开业了其首家社区嵌入式养老项目,为老年人提供日间托付、长期照护、居家护理等标准服务。2017年3月7日,同样为国内大型房企的保利地产也开业其首个“嵌入式”社区养老机构——“保利•慧享福”长者照护之家,该项目主要为自理、半失能、失能老人,提供1-3个月短期寄养、日间8小时照护服务以及专业人员定期上门照护等服务。

     

    图:保利•慧享福项目简介

     

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    ② 金融创新:PPP、产业基金助力养老产业发展

     

    ☞ 政企合作养老模式再探索,公办养老机构PPP项目试点

     

    2016年底,万科随园嘉树与深圳市福田区民政局签署福田区福利中心PPP试点项目协议。2017年初,万科正式接管福利中心,接收原有运营服务团队,负责现有老人的日常照护服务,这是深圳首家公办养老机构PPP试点项目。此次万科借助自身优质的养老运营经验,打造集托养、日间照料、居家养老、医养结合“四位一体”的“没有围墙的养老院”。从参与PPP养老项目的进程来看,无论是传统房企还是专业养老运营机构,均在积极借助PPP进行养老模式的新探索。

     

    ☞ 健康养老投资基金再助力

     

    5月15日,南宁市与中国民生投资股份有限公司签署战略协议,计划设立健康养老基金,在南宁开展金融服务、健康养老社区服务业等方面的投资。5月26日,同仁堂发布成立养老产业基金,启动同仁堂北京健康养老项目。11月29日,云南城投牵手中国人寿以及中吉金投共同出资50.1亿元设立健康养老投资基金——国寿云城(嘉兴)健康养老产业投资基金(有限合伙),该基金资金将用作对运营健康医疗、养老养生等健康养老休闲旅游行业的企业进行投资。企业通过一系列金融创新,来打通资源与社会资本的有效对接,有助于实现优势互补,加速其在养老市场的布局。

     

    03

     

    趋势展望

     

    政策:依托顶层设计,政策将更加细化、有针对性

     

    随着《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》的落地,未来养老产业发展趋势也逐渐明晰。实际操作层面的政策也越来越细化,且以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系的主基调仍是未来发展重点。另外,随着信息化的发展、养老产业发展的持续深入,智慧养老等方面也是未来政策的侧重点。

     

    金融:创新金融模式,助推养老产业化发展

     

    整体来看,大力推动金融业与养老产业的有机结合,不断强化金融创新对养老产业发展的支撑,是解决养老问题、推动养老产业健康发展的重要途径。金融模式的创新,需要不断向多元化、多层次方向探索,积极创新养老产业金融组织服务形式,开展多种形式的养老领域金融业务。未来,养老产业基金、养老保险基金、养老地产REITs或许成为金融创新的重点方向。

     

    土地:整合社会闲置资源,创新土地利用模式

     

    金准数据中心认为,面对巨大的养老供给缺口,政府亟需在土地供给方面进行创新。无论是中央政府或是地方层面,都在积极探索土地供给方式,盘活社会闲置资源,以增大养老设施的供给。未来,随着养老产业的持续发展,集体建设用地、共有产权用地等土地供给模式也将会是未来养老地产探索的热点。

     

    产品:内涵多元化、服务精细化

     

    金准数据中心表示,作为市场参与的主体之一,企业布局养老市场的热情不减。在产品方面,随着健康养老、智慧养老等相关产品逐步推出,其相关的配套也更加优化。2020年我国高龄老年人将增加到2900万人左右,独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右,这一庞大的老年群体,不仅在硬件方面需要配套升级,对于高龄老人的专业护理服务以及空巢老人陪伴暖心服务等精细化服务方面更需要升级。随着养老服务体系的逐渐完善,企业的养老产品不仅要在硬件方面与时俱进,同时优质的服务内容也是其未来抢滩养老市场的重要筹码。