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房地产项目开发成本研究报告

发布日期:
2018-05-10
浏览量:
60870

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1、建设项目投资估算

(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

2、房地产项目投资与总成本费用估算

(一)房地产开发项目投资特点:三种经营模式,出售、出租和自主经营。

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。

2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

二、房地产开发项目总成本费用构成估算

(1)土地使用权出让金

(2)土地征用及拆迁安置补偿费

(3)土地转让费

(4)土地租用费

(5)土地投资折价

2、前期工程费

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0.5%左右。

3、基础设施建设费

基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。

公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括:管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税(企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。

8、财务费用

长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。

销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。

约为销售收入的2%—3%(住宅销售物业较高,写字楼物业较低)

约为销售收入的1.5%—2%

约为销售收入的0.5%—1%

10、其他费用

11、开发期间税费

(1)配套设施建设费(小区建安造价的5.5%,单体11%)

(3)土地使用税

(5)供水增容费(已免征)

(7)物业管理基金(按售价2%计收,用于出租的物业,开发商交,用于出售的,买家交)

12、不可预见费

如果是开发项目完成后出租或自营的项目,还应估算下列费用:

运营费用是指房地产项目开发完成后,在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。

修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

一、经营收入测算

(一)制订房地产开发项目租售计划

1、在确定可供租售的房地产类型及数量时,应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量,再根据市场条件,确定开发项目在整个租售期内每期(年、半年或季度,以下同)拟租售的房地产类型及数量。

3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时,应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时,应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。

租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入,主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。

2、房地产开发项目的自营收入,是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响,以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响,以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。

(一)经营税金及附加

经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费,主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加(即为通常所说的“两税一费”)。

(1)营业税

营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率,目前我国的营业税税率是5%。

城市维护建设税,按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据,专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言,城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。

(3)教育费附加

(二)土地使用税

年应纳土地使用税=应税土地面积(平方米)×税率

房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产,以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产,以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(四)企业所得税

所得税税额=应税所得额×税率

对开发企业而言,其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入,其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。

1、土地增值税的概念

2、转让房地产取得的收入

3、土地增值税的扣除项目

扣除项目包括:

(2)房地产开发成本,包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。

但三项费用在计算土地增值税时,并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时,要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。

如果否,则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。

(5)与转让房地产有关的税金,包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。

4、土地增值税的税率

(1)增值额未超过扣除项目金额50%(包括本比例数,下同)的部分,税率为30%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%,但未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

5、土地增值税的免税规定

(1)纳税人建筑普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。

综上所述,土地增值税的计算步骤

解:

40,000-10,000=30,000万元

30,000÷10,000=300%

(3)计算各档土地增值税税额:

1,000×50%×30%=150万元

1,000×(100%-50%)×40%=200万元

1,000×(200%-100%)×50%=500万元

[3,000-(1,000×200%)]×60%=600万元

150+200+500+600=1,450万元

解:

40,000-35,000=5,000万元

5,000÷35,000=14.28%

增值税未超过扣除项目金额20%,故该项目免征土地增值税。

借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间,从而观察项目的偿还能力和收益,为财务分析和项目决策提供依据。

根据国家现行财税制度的规定,归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等;对预售或预租的项目,还款资金还可以是预售或预租收入。

用于归还借款的利润,一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。

如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产(如例6-1中的产生的价值5000万元的会所),在使用初期还无需更新,那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金,在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限,可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一,但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回,以保证折旧基金从总体上不被挪用,在还清贷款后恢复其原有的经济属性。

4、其他还款资金

二、还款方式和顺序

按照国际惯例,债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。

一般按照先贷先还、后贷后还,息高先还、息低后还的顺序,或按双方的贷款协议归还国内借款。

(一)借款时的利息计算

每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款÷2)×利率

解:建设期各年利息计算如下:

第2年应计利息=(318+600÷2)×12%=74.16万元

故建设期贷款利息总和为:18+74.16+143.06=235.22万元

1、等额偿还额本金和利息总额时

四、借款还本付息表

针对项目还本付息表,可进行如下分析:

2、协助安排短期贷款

例6-5某房地产开发项目,建设期为3年。第1年借款1000万元,第2年借款2000万元,第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售,预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%,建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。

第1年应计利息=(0+1000÷2)×8%=40万元

第3年应计利息=(1040+2000+163?+3000÷2)×8%=376万元

(2)每期还本付息:A=P(A/P,i,n)=1648万元