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最新房地产政策走向分析报告

发布日期:
2018-01-22
浏览量:
119937

9月22、23日,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、武汉等城市先后出台楼市新政。此前没有出台限购限贷限售政策的城市,或政策力度未及其它城市的,在此次进行了相应的加码。多数城市均将限售作为本次政策的核心聚焦点。也有评论人士指出,包括限售限价在内的措施已经使得商品房炒房的属性大大降低,无形中起到使商品房经济适用房化的功效,限购、限售和限贷等措施正成为历史选择的中国大城市楼市新长效机制。

金准数据透过全国住宅市场数据,剖析上半年住宅市场的发展情况,并结合政策及市场内部因素对下半年住宅市场的运行环境及走势作出预测。


一、上半年市场分析

2017年上半年,持续收紧的楼市调控令市场热度有所降温,开发投资增速也于2季度出现环比回落。上半年全国房地产开发投资同比增长8.5%,增速虽比去年同期增长2.4个百分点,不过与一季度相比回落0.6个百分点;其中住宅投资增速比去年同期增长5.6个百分点,但较上季度回落1个百分点。

就成交情况来看,上半年全国住宅新房成交面积64,791万平方米,同比增长13.5%;成交均价为7,609元/平方米,同比上涨3.9%,涨幅明显回落。

今年以来,热点城市在房地产调控方面进一步加码收紧,史上最严、覆盖最广的“限购、限贷、限售、限价、限商”等政策充分表明政府调控决心,使得热点城市住宅市场热度迅速下降,成交量明显回落,价格逐渐走稳或回调;与此同时,热点城市严格的调控政策也使得资金或需求向非热点城市转移,包括环热点城市在内的三四线城市库存去化加快,为上半年全国住宅成交量的增长作出贡献,而上半年表现突出的地区或因此面临局部调控的压力。

1、对一线城市的影响

从聚焦一二线城市的24城数据来看,2017年上半年销售面积较批准上市面积高出2,293万平方米,供销比为0.79,供不应求的局面凸显。一方面由于市场上依然存在一定的看涨情绪,更重要的原因则是供应端管控带来的影响——政府通过预售阶段的价格管控令新房价格处于相对合理区间,影响开发企业推盘积极性,也进一步减缓供应。结合月均成交量分析,上半年月均成交量与过去两年相比明显回落,一线城市月均成交量达五年来最低点,发达和普通二线城市也均低于过去2年水平。

从价格走势来看,在房价已然位于高位的一线城市,大量备案的低价盘平抑全市住宅价格,新房成交均价呈现平稳回落迹象;而多数二线城市在供需矛盾突出的情况下仍然存在价格上探预期,即便伴随成交热度逐渐退却的情况,价格依然稳定且小幅上涨。


2、对二三四城市的影响

此轮以二线城市为主的密集调控出台前,楼市调控已经向三、四线城市蔓延。其中,限售成为本轮调控有别于以往调控周期的一大特征。

三四线城市市场升温,令一直以来较大的库存压力得以缓解,待售面积被快速去化,截至上半年末,全国住宅待售面积较去年年末减少5,088万平方米,仅为35,169万平方米。张晓端女士认为,从长远来看,随着调控效果的深化及预期的日益明朗,资金流动回归理性,三四线城市成交热度亦将回落,预计去划速度也将因此放缓。

从当前限售城市来看分为全面限制和分类限制,此轮限售政策具有精准化的特点。例如,从时间期限来看,有2年限售的、有3年限售的、有5年限售的,有从2年升级到3年的,甚至有特定项目5年、10年限售的;从范围来看,有针对户籍性质进行限售规定的,有针对城市内部不同区域进行限售规定的,有针对新建商品房和二手住宅进行规定的。

限售政策对需求端口最大的影响就是改变此前“急买急卖”的短期持有心理,通过降低交易频次、消除短期获利心理,达到抑制市场不理性需求。其中全面限制城市中,石家庄限售期限最长,新购住房(含新建商品住房和二手房)的,五年内不得上市交易,购房时间以交易合同网签备案时间为准。

各线城市环比均有不同程度上升,一二三线城市同比均降。环比来看,一二三线城市均有所上升。同比来看,二三线城市降幅相近,一线城市降幅明显高于二三线城市。


二、下半年发展分析预测

在坚持‘去杠杆’、资金‘脱虚向实’的背景下,房贷利率提高、房企融资渠道收窄,针对房地产市场的金融环境将持续收紧。而考虑到调控效力初显,为深化巩固调控成果,年内多维度、广覆盖的房地产调控难以放松。

1、从城市的角度

进入下半年,一线城市房价全面止涨。据数据显示,8月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。期中,北京、上海、广州、深圳新建商品房价格同比降幅分别为4%、5.2%、3.6%、1.5%。二手房价中,一线城市呈现稳中有降态势。广州指数环比持平,而7月广州指数环比仍上涨,北京、上海、深圳环比分别下跌0.9%、0.2%和0.2%。

结合当下调控对于楼市降温的效果已经呈现,下半年随着调控效力的进一步深化,预计价格走向会趋于平稳,甚至不排除局部回调的可能。

随着政策及市场走向更加明朗,三四线城市热潮将逐渐消退,市场回归理性。长远来看,短期调控与长效机制相结合,平稳的市场环境有利于长效机制的介入与作用。诸如热点城市加大土地供应、建设发展特色小镇、大力推动租赁住房市场等一系列房地产长效机制和基础性制度建设将引导房地产市场逐渐走向长期稳定。


2、从投资的角度

(1)三类投资客将离场

新建商品房从购房到拿到不动产证一般需要一两年的时间,如果限售使得该房产获得不动产证后两年才能上市交易,那么这套房产从购买到出售需要等上好几年,这对短线投资者来说,无疑是个巨大的打击。一般投资客都会找周转得比较快的物业来投资的,限售之后,这些房子失去流动性,投资客入市的概率就小了很多。

对此,金准数据认为,从个人投资投机者来看,当市场调整期与风险来临之后,资金在各个城市间的轮动效应也结束,房价上涨预期打破,有三类投资投机客将退场:

· “加杠杆”入市的散户

· 运营状况不佳的私营企业主

· 置换、移民海龟等特定需求的群体


这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。他们拿出压箱底的资金入市,不顾一切投资买房,甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。毫无疑问,当2017年下半年市场调整期来临之时,也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时(加杠杆资金的期限一般为12个月左右,少部分24个月,今年下半年刚好是去年上半年加杠杆入市资金到期的日子),届时,去年上半年以来加杠杆入市的“散户”开始面临资产贬值的压力,下半年将会出现抛售资产的状况。

此外,运营状况不佳的私营企业主可能舍卒保车,抛售一部分前期投资的房产,缓解企业运营压力。另外一些换房、海外移民等特定人群可能会通过抛售置换资产配置。

值得关注的是,限售一来,对上述“加杠杆”投资投机客来讲,即使遭遇资产缩水的状况也不能用“快进快出”的方法解决资金需求问题,房产成为真正意义的“不动产”。而对于银行来说,锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产,不让它交易,不让它出现贬值,防止由于房价下降而带来的银行系统性金融风险,这样银行这端因为“限售”暂时处于安全地位。

稳定房价之后,接下来则是房地产调控的长效机制上台,届时,高房价、高地价、炒房、蜗居,买不起房等市场痛点或许会得到缓解。


(3)刚需置业者迎来利好

对于北京、广州这些大城市来说,限售直接影响到二手房的买卖,使得市场上可售的二手房房源减少。然而虽然房源少了,但保证了市场的稳定发展,对刚需置业者来说也是一种利好。

但是,没有任何人知道什么时候房价到底,刚需客可以先观望一段时间,无需急着入市。

金准数据建议,刚需者需要建立一个自己的底线,可以先花2-5个月的时间来观察行情以及选房,一旦发现达到这个底线的房源出现的时候,迅速出手。





3、从市场的角度

(1)住宅限售扩容

楼市限售起源于今年,并在半年多的时间内迅速铺开,直达三、四线城市。第一轮楼市限售有保定白沟、青岛、福建长乐等多城跟进;第二轮楼市限售则来自于上周的重庆等8个城市。

综合限售的内容来看,在个人购房端方面,一般新购买住宅需要取得不动产证满两年后方可转让或办理析产手续;在企事业单位、社会组织等法人端方面,一般需要取得不动产证满3年后方可转让。当然,各个城市会根据自身情况制定具体政策,包括限售长达10年之久的政策。

简言之,如果你买到了新房,大约两年时间才能拿到现房,拿到房产证后两年才能上市交易,一笔购房起码要冻结3年或者4年以上时间。如果一旦遇上房产证下发时间拖延,导致无法最快拿到房产证,可能则需要更长时间。

44个城市限售,意味着中国70个大中城市一半以上的房地产市场活跃性将快速降低,留下来的则是套在房产里动弹不得的,还有看好某座城市发展,又有大笔闲钱的人。而对于投资客来说,交易时间的拉长意味着不确定性和风险的增加,如此一来,敏感的资金一定会离开。

除此之外,楼市“限售”时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关,“限售”时间并非任意制定。待楼市长效调控机制相关措施,比如不动产登记、房地产税立法等在未来2年-3年(限售期限基本匹配)完成之际,对于存量房的相关交易环节、持有环节的税收政策也会来临。


(2)各地信贷管理监控紧随

房地产金融端口持续收紧,继北京、深圳、江苏后,广州也发文要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规流入房地产市场。9月广州发布《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场》的通知,强调收紧个人消费贷、严禁违规流入房地产市场。此前江苏、北京等地也发文要求加强消费贷管理。同时针对北京地区多家银行近期相继上调首套房贷款利率,人民银行营业管理部回应称,房贷利率调整符合政策要求和导向并积极支持。

8月以来,北京、深圳等地监管部门也发出通知或情况通报,对消费贷流入地产开展调查。北京银监局要求对单笔贷款金额20万元以上的个人消费贷款、单笔贷款金额100万元以上的个人经营性贷款等开展重点自查。

9月26日,为配合南昌市政府出台的限购限售等调控政策,切实发挥信贷调控作用,遏制房地产泡沫和投机投资需求,促进房地产市场健康发展,江西银监局联合人民银行南昌中心支行紧急下发《关于加强个人非按揭类贷款管理防范信贷资金违规进入房地产市场的通知》,督促辖内银行业严格执行房地产调控政策,进一步加强个人非按揭类贷款管理,严防借款人通过非按揭渠道违规融资用于购房,严禁发放以住房为抵押且无明确用途的贷款。同时,紧急部署开展个人非按揭类贷款违规进入房地产市场检查。

房地产平稳健康发展基调之下,就政策力度而言,限售明显宽于限购、限贷,不会对真实的自住型需求造成影响。在短期内,限售或许会造成成交量回落,但成交量不会断崖式下跌。去库存任务艰巨的三四线城市出台限售政策,保证市场仍有一定的成交量。信贷方面相对严格控制,合理把握个人消费贷款的投放规模、投向、结构、节奏、切实加强风险管控。商业银行要合理把握个人消费贷款的投放规模、投向、结构、节奏、切实加强风险管控。