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黑天鹅左右楼市?房价还能降回2010年水平吗?

发布日期:
2018-02-18
浏览量:
75000

摘要:要建立房地产长效机制,并不是一朝一夕的事

2017年,在中央强调住房居住属性背景下,各地频频出台严厉调控政策,房地产金融监管也不断加强,在投资、投机性需求被抑制的同时,市场分化也更加严重。

“因城施策”的调控政策,使房地产市场格局发生剧变:一线成交腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市则相对火爆。

与此同时,唱空楼市的声音也层出不穷,最近有朋友也问我,房价到底什么走势,还可能降回2010年前的水平吗?

对此,杠杆游戏的观点很明确:除非有其他黑天鹅,否则这个可能性微乎其微。

杠杆游戏一直说,影响房价的因素是什么? 短期因素有两大方面:土地供地和货币政策。长期来看,还有人口趋势等。就我国而言,另一大因素就是调控。

阶段性地来看,房价的波动也是有周期的,基本遵循的是涨-调控-放松调控-涨这样的循环。可以肯定的一点是,短期内,只要没有其他黑天鹅,我们不会让房地产市场付出惨重的代价,比如大跌,这是谁都承受不起的。

把我们当前阶段的房价上涨放到历史长河中,其实也并不出人意料。

看看其他发达经济体,几乎都经过了房价迅速上涨的阶段,这几乎是经济发展的必然。

最近10年,我国的经历了大规模的通货膨胀,10年前的2007年末,M2仅为40万亿,而到了10年后的2017年末,M2上涨到了168万亿!这是什么概念?

就算啥都不做,物价翻个四五倍都合情合理,何况最近10年我国的物价并没有涨的那么厉害。

但放出来的钱总要有地方储存,不是股市,不是其他的流通市场,那么就只能靠房地产和土地来扛旗,靠着房价和地价的大涨泡沫,把水给吸纳了。结果就是:伤害了无数刚需。

当然,杠杆游戏不是说要感谢房地产没有让其他的物价上涨得很厉害,而是应该反思,我们这么高的M2,必然出现一些资产价格的大涨。

同时回到楼主的问题,房价还能回到2010年前的水平吗?看懂了房价上涨背后的真正推手:货币超发,那你就明白了,如果没有其他黑天鹅,如果中国经济还在稳步地向好,那么房价就不太可能再回到2010年前的水平。

因为放出来的水收不回去,而房地产业,短期内还将是中国经济发展的中流砥柱。尽管我们在努力转型,调结构,但这些事情都不是一朝一夕能够彻底扭转过来的。

这一年多来,高层在呼吁房子不是用来炒的,回归居住属性,部分热门城市的二手房也出现了小幅的回调,这也体现了中央稳楼市的决心。对于刚需来说,这已经是最好的局面了。

很多人想将德国稳定房地产市场的方法,套用到我国。首先来看看德国房地产模式的一些特征:首先对炒房者征收重税,挤压炒房者的利润。这点对我国来说可行性并不大,为什么呢?尽管我国房地产税也正在路上,但说白了,房地产税只是国家增加财政收入的一项手段,主要目的并不在控制房价上。

德国楼市另一特征就是大力发展租赁市场。从顶层设计到民间文化,都非常认可租房。我们国人买房观念几乎根深蒂固,虽然现在也在推住房租赁,但试问有几个人愿意一辈子租房?有能力、没能力的人,都想要有一套属于自己的房子。

另一方面,德国的开发商这一角色存在感并不是很强。一方面是开发商建房占比不具有垄断地位,合作建房的高比例拓展了多种住房获取渠道,另一方面开发商项目建设所受的约束和监督要严格得多。

此外,德国还有第三方的房价评估体系,对维持房价稳定起到了关键作用。

上述几个特点,我国有些是可以借鉴的,但各自不同的国情决定了,同样的方法效果可能不会一样。要建立房地产长效机制,并不是一朝一夕的事。