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2017年中国房地产发展报告

发布日期:
2018-09-08
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81192

中央的经济工作会议把“防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治”列为未来三年的三大攻坚战。特别提到金融和房地产的良性循环,对下一步房地产的走势势必会产生很大的影响。经济工作会议提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”

从公开的信息看,对房地产的中央真的在一步步的学习新加坡和德国的模式,从保障房、租赁房和租售同权逐步开始。那么,备受关注的房产税真的会迅速的进入立法程序吗?


未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性,主体政策收紧趋势不变,形成的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制,中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设,。同时,短期调控与长效机制的衔接将更为紧密,在维持房地产市场稳定的同时,完善多层次住房供应体系,这也将对未来房地产市场产生更深远的影响,推动住房观念变化和住房居住属性强化,为房地产市场稳定建立更稳固的基础。



2017年1-11月,全国商品房销售面积为,同比增长7.9%,全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米,同比增长5.4%。价格方面,百城新建住宅均价环比涨幅持续回落,整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下,楼市全面回暖,拉动全国销售面积上扬。另一方面,重点城市在严厉政策调控下,市场趋于稳定,销售面积同比增幅不断回落,成交规模明显缩减,一线城市降温最为显著。



全年成交规模明显缩减。据初步统计,2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米,同比下降24.2%,绝对值低于2015年同期水平。不同级别城市来看,一线代表城市成交规模下降最为明显,绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交面积降至2015年水平。三线代表城市较去年成交回落,但绝对规模居相对高位。

(2)重点城市成交结构表现分化

基于套总价、结合成交量,我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,具体划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%-40%属于中高价位楼盘,后60%属于中低价位楼盘。

表:2017年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间



第三,供给方面:土地成交量四年首次增长,但高价地风险加剧

2017年,为了缓解房地产供求压力,政府加大土地供应,特别是住宅用地推地量明显增加。截止到今年11月份,全国300个城市共推出土地17.5亿平方米,四年来首次增长,同比增长达到10.8%。住宅用地成交楼面均价上涨,溢价率开始回落价格为4094元/平米,同比上涨22%。今年各地纷纷出现“地王崩盘”的事件,主要原因就是要求市场全面发展,不再需要地王带动,再加上房企业务转型,所以导致高价地皮的风险加大。



2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2343元/平方米,较2016年同期上涨25.6%。其中住宅用地楼面均价为4094元/平方米,同比上涨22.0%;商办用地为2328元/平方米,同比上涨19.6%。溢价率方面,2017年全国300个城市各类用地平均溢价率为30.3%,较2016年下降12.6个百分点。其中,住宅用地平均溢价率35.2%,较2016年下降19.7个百分点;商办用地平均溢价率为13.8%,较2016年下降0.4个百分点。

第四:房地产企业方面:大型房企加速转型、业绩惊人,中小型房企或面临倒闭

(1)销售业绩:品牌房企销售业绩显著提升,市场占有率不断提高

注:重点监测企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀

重点监测房企销售金额保持增长。2017年,在三四线城市带动下全国商品房销售面积再创新高,品牌房企借势壮大规模,销售业绩保持增长。1-11月,20家品牌房企累计销售额达到34121亿元,较去年同期提高47.8%,销售面积26065万平方米,同比增长34.8%。

行业集中度加速提升,品牌房企市场占有率持续走高。2017年1-11月,20家品牌房企市场占有率进一步提升,其中销售金额占有率为29.5%,较2016年提升8.4个百分点,销售面积占有率为17.8%,较2016年提升4.5个百分点。与此同时,部分中小企业市场份额有所下降,领先房企垄断特征明显,中小房企竞争压力增大。

(2)拿地融资:品牌房企拿地规模增加,境外融资规模增长

图:2012年1月-2017年11月20家代表企业拿地面积和金额情况



企业加大土地投资,城市圈及其周边三四线城市拿地规模增长显著。2017年1-11月,品牌房企拿地积极,20家代表企业累计拿地23794万平方米,同比增长75.4%;累计拿地金额14434亿元,同比增长86.0%。其中,碧桂园拿地金额2498亿元,位于房企之首。保利、世茂、龙湖和金地等企业拿地金额同比翻番。从房企拿地分布来看,大型房企重点把握主要城市群市场。京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝5个城市群,大型房企拿地面积占总拿地面积六成以上,1-11月,企业在三四线城市拿地占比为25.7%,较去年提高了9.5个百分点。

2017年,房地产行业集中度持续提升,企业发展格局发生新变化。大型房企业绩高速增长,市场占有率越来越高。中型房企在复杂的竞争环境下分化趋势愈加明显,行业加速迈向寡头竞争时代。对于开发企业来说,一方面要继续把握增量市场空间,深耕重点都市圈及城市群,关注不同城市发展进程,把握重点和潜力城市发展规律,扩大自身规模。同时,可积极发展租赁、产业地产和文化等领域,通过开发主业与新业务的协同发展,为企业可持续发展提供长期驱动力。另一方面,企业可大力挖掘存量资产运营价值,借助产品创新促进居民消费升级,提高开发主业服务附加值。通过业务模式和服务方式的变革和创新,保持企业持续稳健发展。

02  2018年中国房地产市场趋势展望

经济货币环境,央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署,关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高,宏观政策保持连续性稳定性,货币政策将与宏观审慎政策相互配合,为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。展望2018年,经济增长向好趋势不变,就业情况保持良好,同时金融严监管、去杠杆政策延续,物价存一定上涨压力,外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除,内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础,而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

政策方面,长效机制建设迎关键期,市场中长期运行环境逐步确立,短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期。长效机制继续深化促发展。年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出,2018年要引导和稳定预期,加强和改善民生,要加快住房制度改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点,将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

1. 市场趋势:成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长

假设1:宏观经济在结构转型过程中稳中向好(GDP增长6.7%);

假设3:2018年基准利率不变,热点城市信贷政策收紧不放松;

在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,2018年全国房地产市场将呈现“成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长”的特点。

表:2018年全国房地产市场各项指标预测结果















今年对于房地产市场来说是一个开始变好的时间点,随着全国统一调控,建立市场长效机制,房地产行业会越来越规范,认清政策并不是阻力,对于未来,我们也充满希望。