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2018中国房地产趋势预测

发布日期:
2018-08-26
浏览量:
69934

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引言:

2017年最新的经济数据:M2增速断崖式下跌,个人按揭贷增速近3年首现负增长,房地产销售增速继续走弱,房企新开工动力不足,一线城市不但新房价格环降,其土地成交均价和溢价率也呈普遍下降趋势。

近日,金准数据关注到与房地产相关的数据出炉。这些数据的“全军覆没”,不仅宣告了传统“金九银十”的不再,也进一步暗示了楼市凛冬的到来。


M2增速断崖式下跌

中国人民银行11月13日公布数据显示,10月末,广义信贷(M2)余额为165.34万亿元,同比增长8.8%。当月新增人民币信贷6632亿元,社会融资规模增量为1.04万亿元,比9月减少7800亿元。

据金准数据了解,自从有数据统计以来,我国M2增速长期保持在10%~30%两位数的增速区间。而今年10月末8.8%的增速创下30年以来(央行从1986年开始才系统地对外公布M2数据)的历史新低。

M2增速的放缓,表示支撑楼市上行的货币基础已经实质性地由“放”转“收”,也反映了央行稳健中性的货币政策走向。据央行此前发布的二季度中国货币政策执行报告显示,过去M2增速高于名义GDP增速较多,与住房等货币化密切相关,而目前住房商品化率已经很高,货币需求增长相应降低。同时M2增速有所降低,正是加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套的合理反映。


个人按揭贷增速近3年首现负增长

信贷收紧及首付贷、消费贷严查严打之下,个人按揭贷款同比增速也出现了近3年来的首次下降。有分析认为,个人按揭贷款出现负增长是个重要信号。

根据国家统计局数据显示,1-10月份,房地产开发企业到位资金125941亿元,同比增长7.4%,增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,与房地产销售有关的定金及预收款38632亿元,同比增长14.8%;个人按揭贷款19586亿元,同比下降1%。

对于个人按揭贷款出现负增长的原因,有分析认为,销售面积下降自然导致了按揭贷款增速的下降,而且由于央行在控制整个贷款额度,因此今年最后两个月银行基本上也不太会放款。

此外,基于“守住不发生系统性风险底线”的原则,未来金融监管环境甚至可能会进一步收紧,所以按揭贷款的增速可能还会继续呈现下降趋势。


房地产销售增速继续走弱

商品房销售面积和销售额增速已经连续4个月下滑。国家统计局数据显示,今年1-10月,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点;商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点(销售面积增长36.5%、销售额增长55.9%)相比,增速大幅收窄。

其中,10月房地产销售面积为14248万平方米,销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后,又一次出现同比下降。

分析认为,10月份以二线省会城市和大城市圈周边城市为代表的一批城市陆续加入限售行列,且限售解禁时间多为2至3年,对投资投机需求的打击更为直接,也会进一步影响房地产销售预期。


房企新开工动力不足

与销售数据相比,房地产开发投资增速的下滑并不平稳。在经过8月的持平,9月的提升后,房地产投资增速在10月再度出现下滑。

国家统计局数据显示,1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资61871亿元,增长9.9%,增速回落0.5个百分点。

1-10月,房屋新开工面积同比增长5.6%,增速回落1.2个百分点;房屋施工面积同比增长2.9%,增速回落0.2个百分点。这一数据也直接反映了开发商新开工动力不足。


一线城市新房价格环降

销售进入低迷状态,房价出现拐点也就为期不远了。

国家统计局数据显示,10月份,70个大中城市中15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落。北京、上海、无锡、郑州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10个城市新建商品住宅价格同比下降;北京、广州、深圳、南京、郑州、武汉、厦门等14个城市新建商品住宅价格环比下降。

作为楼市风向标的一线城市,深圳10月新建商品住宅价格同比下降3.3%,环比下降0.1%;北京新建商品住宅价格同比下降0.2%,环比下降0.2%;广州新建商品住宅价格环比下降0.2%。

从二手房价格来看,北京已经连跌6个月,且仍是一线城市中降幅最大的(二手房价格环比下降0.5%),也是连续数月运行在下行通道的城市。四个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续13个月回落。


一线城市土地成交均价和溢价率普遍下降

2017年以来,随着一线城市宅地供应量的增加,土地成交均价、溢价率都在普遍下降。

根据金准数据显示,截至11月17日,北上广深成交土地均价为32642元/平方米,环比2016年下降4.8%;平均溢价率则仅有19.04%,较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点。


金准数据2018年房地产趋势判断:

趋势1:钱重要,比钱更重要的是拿地的综合能力

地产上半场,拿地即挣钱,也没什么附加条件,而下半场行业进入利润低,地价高,门槛高,竞争凶的白银时代,房企拿地,仅仅有钱,可能远远不够。比如在2017年调控常态化后,房企拿地,土地不再是单纯的“价高者得”。

其一,拿地逐渐成为综合能力的较量。比如上海的“招标+拍卖”的打分后入围再PK的机制,在对企业资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验等评选筛选后,基本50强之后的房企在上海拿地的机会就很少了。当然这也符合大城市与优秀房企深度结合,提升城市品质和多样性服务的出发点。

其二,北京的“限地价+竞自持”机制,这其中的“竞自持”,本质就是比拼企业融资的金融实力。也因为此,一些高负债、高周转的房企就因为资金实力不够而很难去做自持,自然他们就没能力参加竞标而提前退出。

其三,除了上述各种企业综合实力和金融因素外,拿地不仅靠本身的专业,背后更是依赖所在企业背后一整套能力和体系支撑。简单的说,你的项目定位,产品创新,营销能力、运营高效,成本优秀……就意味着土地变现预期收入、利润会比对手更高,这样你拿地出价就更高,就有实力“更高一手”拿到土地还能继续赚钱。

所以,未来拿地,钱固然重要,更重要的是企业背后是否有一套体系,有综合实力去支撑。


趋势2:过去营销总重要,如今投资总也重要

过去拿地不难,房企取得业绩核心依靠营销的前期项目定位和后期的销售,卖得快、卖得多、卖得高,卖得回款快,最终卖出好业绩。所以房企多建立以营销为龙头的运营体系。而如今,投资拿地,逐渐成为房企进退与生死存亡的关键。

今天房企即使产品做得再好,营销再厉害,房企拿不到地,一切就等于零。投资人的价值在于承担了下锅煮饭的第一道工序,即买米!同时,今天拿地之难,已是全行业的痛点,即使巨头拿地也同样如此。就在今年年初碧桂园一线城市事业部也被取消合并,核心也是因为进入一线城市拿地效果不佳,显然今日拿地已是行业难题。

正如前阳光城联席董事长陈凯表示:“今天投资越发重要,地价占房价比显著上升,如果地价超过50%甚至100%的时候,房企老板应该自己或者花重金去聘请专业的投资总,实际拿地的能力,投资的专业性提升、投资拿地人员的薪酬,都应该在企业战略层面给予更大的投入和重视。”


趋势3:对手变伙伴,“联合体”拿地成为潮流

对手变伙伴,合伙拿地,联合体拿地开始成为2018年拿地典型潮流!

一线城市动辄50亿、100亿甚至更高门槛的新地基本是2到3家甚至更多家联合体拿下,北京新地基本是前30强开发商内部组合的联合体。比如北京2017年拿地基本都是联合体,金茂、世茂和国瑞联合体;首创、远洋及世茂联合体……而目前核心二线城市联合体拿地也越来越普及。

为何联合拿地?原因很简单,一则高地价,联合拿地快速减轻资金压力;二则联合拿地,对手变伙伴,不至于把土地价格厮杀过猛,合作拿地反而能有效分散市场风险,提升利润率;三则不仅仅是拿地合作,也可以拓展到产品研发、销售、融资的优势互补,实现类似过江龙和地头蛇的互补式合作。

就联合拿地来说,目前大约有三类合作模式,分别为一线城市大房企“强强联手”、本地房企傍“外来户”和房企联姻金融机构拿地。比如香港九龙仓进入大陆多个内地楼市就是采用这个策略。在2011年,香港九龙仓逆市大举进军成都、天津、宁波、苏州、杭州、长沙等地,并以不同子公司的名义与当地其它开发商合作联手拿地,最终得以迅速在内地二线城市完成布局。


趋势4:拿地主渠道之变:从招牌挂到“并购”

过去招拍挂是拿地主渠道,今天并购成为拿地主渠道!

如今,很多房企招拍挂市场去20次成功2次就不错了,高地价、招拍挂激烈竞争下,2017年并购拿地,迅速成为房企拿地的主力方式。

在这样一种大背景下,就在最近两年,越来越多房企成立并购管理部。从早期的融创、龙湖到如今祥生地产,“并购部”开始作为一个新兴组织和岗位在房企内部成立。但随之而来的问题也不少。

其一,并购部之前,房企市场化近20年基本没有这个部门,所以人才稀缺;其二,并购背后需要专业的税务,财务、法律、经济法以及相应的房地产专业知识,这都需要极强的专业性、跨学科的知识以及丰富的实战经验,所以这种人才非常稀缺。其三,做投资并购工作强度极大,很多并购成功与否,除了专业测算外,还讲究一个快字诀,否则机会稍纵即逝。 

基于上,房企并购专业人才迅速在2017年成为稀缺岗位,很多并购人才薪酬直接翻了2倍甚至更高,但更严峻的问题是,即使薪酬飙升,也很难招到优秀并购人才。


趋势5:卖方重就业和城市升级,买方转型城市运营商

城市化不断升级换代后,今天土地交易双方对土地的用途,土地的价值普遍都有了新认知。

一方面城市土地越来越稀缺,寸土寸金,这就要求对土地价值尽可能最大化。首先城市发展对住宅用地容积率不断提升,从过去的1.0到如今的3.0,甚至5.0;其次,地方政府不再是过去通过出售土地解决财政收入的思路,而是立足城市升级,立足土地的产业、酒店、写字楼,购物中心等城市多功能配套更多去提升城市品质,解决更多就业,创造更多税收,实现城市可持续发展等新的出发点。

从这个角度来讲,单纯拿地盖房子的思路开始不适合未来城市的发展诉求。

另一方面,作为土地另外一方开发商也在新时期纷纷提出城市运营商,城市配套服务商的战略转变。比如一大批诸如中南、金茂、金泰开始战略转型城市运营商,比如万科转型做城市配套服务商的新定位……由此而见,开发商也在升级对土地价值、城市贡献的二次认知。

从盖房子,到提供新兴生活方式,再到为城市运营增加活力、动力,今天土地的买卖双方都在思维升级。


趋势6:2017年拿地聚焦核心一二线城市和卫星城

到什么地方拿地,以什么方式拿地,以及以多少利润拿地,是房企拿地的三个关键问题。

而这里最核心的是到什么地方拿地。2017年在史上最严调控下,百强房企拿地都普遍核心聚焦一二线城市,这是主力布局所在,而少部分聚焦核心一线周边的三四线卫星城。最新数据表明,哪怕是政策调控,2017年1-7月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交7392亿元,同比增长27.5%;而从城市排行榜来看,一二线城市仍为房企拿地投资的主战场,部分三线城市土地市场继续保持活跃。

事实上,房企城市布局拿地经过几轮的循环,早期冲向三四线,而后库存过高回归一二线,而后限购限贷后很多房企又冲向三四线……经过几轮的一二线和三四线的轮回,房企渐渐明白,无论任何时候,一二线盖房子,安全性、收益性都相对有保证。而三四线对绝大多数房企而言一直是机会性存在。

同时,过去开发商进入城市更多是看GDP,产业结构,人口数量等,今天对城市进入指标更具落地性和深入性,比如城市人口净流入,初中小学入学人口增长率,高净值人群数量、有效库存结构等。


趋势7:多项目并购,少企业并购

洗牌和分化,今天房地产已经进入“小进步、大退步”的阶段。而类比这个阶段,欧美西方国家房地产大多会进入并购加速期。房企已经进入不是你整合别人,就是别人整你的阶段。

而且这个阶段,不仅仅是大鱼吃小鱼,而且更多会有大鱼吃大鱼。原因很简单,房地产进入下半场,个头都很大,这个时候并购所激发的能量场会更大,类似恒大举牌万科,融创收购万达文旅蛇吞象,融信收购海亮地产股权大鱼吃大鱼……未来还会继续上演。

但在实操中,企业并购难度、风险度会更高,很可能谈判很长时间最终竹篮子打水一场空。因为企业文化、债务问题,历史难题等太多,企业收购难度会更大。

反过来项目收购更直接、更简单,更快捷,这也是融创在过去几年收购之后积累的经验,即多做项目级的收购,少做企业级并购。


趋势8:弯道超车,N种创新拿地模式辈出

单纯住宅地块越来越少,而且招拍挂都会抢得头破血流。

所以创新拿地模式,以产业地产、旅游地产、文化地产、旧城改造、超高层拿地等模式去弯道超车去拿地,真正符合了城市发展方向,而且退一步讲,开发商不仅更容易获得住宅土地,而且总价和单价都相对更有利润空间。

比如以绿地、世茂为代表的城市地标、超高层建筑的拿地模式,与政府直接谈判,提升城市高度,也将获取更有优势的土地资源;

比如以云南俊发为代表的多个昆明城中村改造样板工程,城市历史文物修缮重建样板工程案例去全国更多历史文化和城中村的拿地模式;

比如当下碧桂园从传统住宅开发转向产城运营开发,碧桂园得益于惠州科技小镇地块,碧桂园昔日5月平均拿地成本只有4606元/平方米。

所以,无论如何创新,沿着城市生长的未来方向,是拿地创新的出发点。


趋势9: 打破区域制,可以跨区域、跨城市拿地

以前房企都是划区域发展,画地为牢,每个区域公司都有自己的势力范围。

但如今为了更好的拓展拿地,越来越多全国化房企开始放开区域地理属性限制,只要你有渠道,只要你有能力,你也可以在周边其他区域拿地。

比如碧桂园一个上海区域,江苏区域,浙江区域等都可以在上海拿地。同时,碧桂园甚至还拿出了全民营销的阵势,开启全员拿地模式!


趋势10:平台服务,政府推地更主动、更实效

一个值得关注的趋势是,政府这些年在土地经营上也表现出更开放、更主动的转变。最核心的变化是主动经营,平台创新。

    无论拿地模式如何演变进化,一个城市也好,地产行业也罢,单纯拿地盖房子的思维已经落伍了。新时期土地的经营要上升到城市运营,城市发展,更好的品质生活,更好的城市服务上来,这才是政府、开发商在土地买卖之上应有的初心!


    结语:

    从中期和长期看,中国房地产和房价的态势,一方面取决于宏观经济周期下,包括货币政策等的取向;另一方面,也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述,这个表述符合房地产市场的变化。经历2016年的去库存,以及2017年四五六线的上涨之后,无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放,住房短缺的历史基本结束,供需平衡的基本面差不多形成。未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求,而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足,高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题,意味着,由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来,在中国具有价值的住房,将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。

    同时,从中国经济大周期和货币政策而言,超高速印钞时代的终结等问题,这意味着,助推房价上涨的主要工具,货币超发问题逐渐将不复存在,中国的M2已经连续三个月停留在个位数,这将成为未来货币政策的常态。货币的不超发,宏观经济大周期的转折,已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换,都意味着,投资房地产高收益低风险时代,正在慢慢终结。