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2017北京二手房市场研究报告

发布日期:
2018-11-07
浏览量:
83725

一、二手住宅市场走低成交惨淡

今年6月份,北京市二手住宅总成交8279套,成交面积79.85万平米,环比分别减少16.45%、14.38%,同比分别减少29.38%、40.28%。

● 无论是同比、环比,6月份北京二手房成交量都是在下降。环比下降了一成多,同比下降得更多。

据金准数据统计,2017年6月北京市二手住宅新增挂牌房源61076套,环比下降12.9%;挂牌均价68723元/㎡,环比下跌1.1%;成交8918套,环比下降17.43%;成交均价为63247元/㎡,环比下跌0.57%。


1、六月二手房市场统计

6月份已经是北京二手住宅成交量连续3个月大幅下滑,6月成交不足年内3月份高点的4成。而早在今年3月份的时候,北京单月二手房成交量超过了2.2万套。

7月上半月,北京市二手住宅共网签3345套,与6月上半月相比下滑25.6%,同比2017年7月上半月下降68.4%。很明显,进入7月,二手房的成交量不但没涨,反而还继续在跌。

6月份,从二手房成交的区域上看,朝阳、海淀、丰台三个行政区占比均超过10%,比例分别为26.04%、12.21%、10.1%,累计比例近5成。

 

从二手房单套成交面积上看,50-70平米/套、70-90平米/套、90-120平米/套为主要成交户型,占比分别为27.36%、21.56%、21.05%,三者累计近7成。

 



2、北京各片区跌幅排行榜

6月北京各片区成交量跌幅排行榜

● 6月片区成交量下跌最多的区域依次为,东城区(4个)、西城区(3个)、海淀区(3个)、朝阳区(3个)、丰台区(3个)、密云区(1个)、通州区(1个)、顺义区(1个)、延庆区(1个)。


6月“0”成交小区


二、二手房市场走低原因分析

1、地铁因素

● 地铁房:地铁站点半径500m内;准地铁房:500-1000m;近地铁房:1000-2000m,非地铁房:2000m以外。

● 地铁房、近地铁房的成交占比相较5月均有所增长,分别上涨了0.63、0.004个百分点;准地铁房、非地铁房成交占比分别下降了0.42、0.22个百分点。


2、房龄因素

● 从房龄分布来看,10-15年房龄为成交主力,5年内的新房成交最少。在5年以内、20年以上成交占比均下降,分别下降0.03、6.78个百分点;10-15年房龄上涨了3.03个百分点,涨幅最大。


3、面积因素

● 从面积段上看,市场成交主力依旧集中在60-90㎡的面积段,成交占比较上月减少0.79个百分点至34.59%。而120-150㎡及150㎡以上大户型的成交占比有所上涨,分别上涨了0.48、1.31个百分点。


4、区位因素

● 从环线分布上看,五六环间延续成交主体地位,但成交占比较上月大幅提高了3.18个百分点至32.69%;四环至五环也小幅提高0.44个百分点至18.87%。


综上所述交通资源匮乏的郊区房源、老旧小区已经率先受到冲击。





三、下半年二手房市场行情分析

调控带来了楼市的冷静和降温,在一二线城市,无论是商品房还是二手房都出现了少有的量价齐跌。买家进入了深深的观望期,而卖家只能选择降价成交。这其中包括一批炒房者,疯狂抛售是他们唯一的途径。

一些现金流出现问题的炒房者坐不住了,他们需要降价求生。一些着急用钱的卖房者也只能委曲求全,还有一些不是太着急的卖房者,干脆把房源放进了租赁市场。有一些置换和现金需求的卖房者也着急将房子变现以满足自己自身实际的需求。

下半年的二手房市场,成交应该依旧低迷。买房者观望的情绪或持续到年底。卖房者除了降低房价出售外别无他法。对于一线城市来讲,买二手房其实是合理的选择,因为新房除了特别远,就是特别贵。不如二手房价格合理、配套齐全。

一些北京的所谓的学区房等光环褪去,价格也逐渐回归理性。下半年的二手房市场恐怕还会有降温的趋势,价格依旧会回落。

环京和二线城市的二手房市场,炒房者已经被逼出了水面。很多炒房者顶不住压力开始抛售,下半年,将会有更多的炒房者抛售房产。市场上的二手房会比较多 ,可以选择质优价廉的房产。

对于三四线城市,二手房市场远没有商品房市场热闹。由于商品房供应巨大,大部分人仍然会选择位置好、配套全、面积大的新房。如果是资金量不允许,可以选择相对较新的二手房,因为它们可能会比新房便宜一些。

从现在的二手房的行情来说,如果二手房成交量在一直止步不前,那么价格进一步下降也只是时间的问题。