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租赁同权研究报告

发布日期:
2018-04-10
浏览量:
69459

一、租赁时代到来

7月,万科董事局主席郁亮在接受新华社采访的时候说:2017年对于中国房地产来说,意义堪比1998年。

1998年,中国楼市发生了什么?那年的3月,朱镕基总理在“两会新闻发布会”上宣布:住房的建设将要成为中国经济新的增长点,我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多。我们准备今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配一律改为商品化。

也就是说,1998年是中国楼市走向市场化的分水岭。此前,楼市基本上是“公有制”,政府建房、国有企业建房,职工以极低的价格租住。那时,中国基本上不存在“住不起房子”的情况,而只存在“分不到房子”的情况,住房矛盾非常突出。

市场化改革之后,房子成为商品,开发商出现了。于是,中国城镇化开始提速,“城镇化+房地产+大基建”逐步成为中国经济的最重要推动力量。中国过去20年基础设施、城市面貌的大变化,都是依赖这个模式。

到了今天,这个模式难以维持下去。一是绝大多数中小城市,房屋已经过剩,而人口增长缓慢或者流失;二是房价跑得远比收入快,老百姓追不上了;三是楼市积累了明显的泡沫,以及民怨。

所以,从去年开始,国家开始提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及酝酿建立“长效机制”。

而在7月24日,上海楼市迎来大消息!上海市宣布的两块“只租不售”(即使用用途只有租赁选项)土地。这意味着,中国楼市将发生重大转折:租赁时代来了,“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了,楼市的价格体系将发生重大变化!



二、租赁新政

2017年7月,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快収展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。同时广州、佛山、无锡等地亦相继出台加快发展住房租赁市场的政策。市场关注点普遍聚焦租赁市场収展对楼市及房价的影响、长租公寓迎来政策风口等,我们在《长租公寓,万亿市场待起航》亦做过专题分析。然而却鲜有涉及租赁土地供应加大,土地购置费的下滑对地产投资的影响。


1、理论上:房地产投资=土地购置费用+施工面积*单位时间单位建安成本

从投资构成来看,主要包括建安支出和土地购置费,无论是租赁用地还是商品房开发用地,均需要施工建设,但由于租赁用地地价更便宜,租赁用地占比提升将减少土地购置费,迚而影响房地产投资。从7月24日上海出让的两块租赁用地来看,楼面地价分别为5569元/平米和5950元/平,明显低于商品房开发用地出让地价。同时广州印发《加快収展住房租赁市场工作斱案的通知》,明确提到增加租赁住房用地有效供应,将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

尽管无锡、合肥等非试点城市目前已出台租赁住宅落户等政策,我们亦认为未来发展租赁市场将不局限于12个先行试点城市,但本文我们仅讨论12个试点城市加大租赁用地供应对全国投资的影响。

由于核心城市土地资源的相对稀缺,加大租赁用地供应意味着商品房开发用地的减少,而较低的土地出让金将通过减少土地购置费支出进而影响投资。在整体土地供应保持不变的假设前提下,12城加大租赁用地供应,理论上对投资影响如下:12城加大租赁供地对投资的负面影响==12城租赁供地占比*(1-租赁用地地价占商品房地价比)*12城土地购置费占12城房地产投资的比重*12城地产投资占全国比重当然加快发展租赁市场,除通过影响土地购置费影响投资外,中长期来看,随着租赁市场的壮大,可能存在对商品房市场的冲击和需求替代,进而影响商品房开収投资,但由于这块影响难以量化,本文并不考虑这方面影响。


2、试点城市土地购置费用占投资比重

剔除土地购置费用数据不可得的佛山和肇庆,2017年上半年其他10个试点城市土地购置费2624亿、房地产投资额为9914年,土地购置费占比26.5%。我们用10城市土地购置费用占比近似替代试点的12个城市。


3、试点城市地产投资占全国比重

从房地产投资占比来看,2016年12个城市合计房地产投资额20890亿元,占全国房地产投资额的20.4%。



4、租赁用地供应占比

根据北京2017-2021年住宅用地供应计划,5年全市住房建设需求150万套,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套。从供地面积来看,计划供地6000公顷,其中租赁住房用地供应1300公顷,占比21.7%。

上海“十三五”计划住房用地供应5500公顷,其中租赁住房用地1700公顷,占比30.9%。预计新增供应各类住房12750万平斱米、约170万套,其中租赁住房4250万平斱米、约70万套,占比分布达33.3%和41.2%。

从福州2017-2021年度住宅用地供应计划来看,公租房供地占比10%。

 



5、租赁用地地价占商业用地比

由于租赁用地地价更便宜,租赁用地占比提升减少土地购置费,进而影响房地产投资。7月24日上海浦东新区张江南区出让的两块租赁用地来看,楼面地价分别为5569元/平米和5950元/平,明显低于商品房开发用地出让地价。相对临近的周浦镇西社区2016年4月出让居住用地楼面地价43607元/平米,考虑到过去一年多地价涨幅及张江南区的位置,保守按照5w/平米的开収地价估计,该租赁用地地价仅为正常居住用地的12%。


6、广州新政表明政府调控房市决心

2016年十三五规划第一年的两会上,总理的政府工作报告中出现了一个热词“租购并举”。“建立租购并举的住房制度”成为政府工作的重点。

什么是“租购并举”?简单来说,租购并举就是要把对房屋租赁提高到对房屋买卖同等的重视程度。即“租购并举”可以说是国家对房地产的战略,我们必须要意识到,将来有很大一部分人是租房子住的。

就在刚刚召开的中共中央政治局会议强调,“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”

这是政府对于房市调控的指示,我们可以读到“稳”、“长效机制”这些关键词。回顾之前的政策,官方提出“长效机制”这个词,分别是2010年、2013年和2016年。这三个年份都是房价高涨的时期,政府通过“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等行政手段来临时调控,但这些都是短期行为。事实上,我们发现在短期调控稍有成效后,政策又会宽松,房价再次上涨,如此周而往复。

今年政府再次提到“加快建立长效机制”,再结合广州新政来看,可以感受到这次的“长效机制”并不是一时的口号,“租购并举”是长期建设的重点。广州新政就是“租购并举”战略的落实,这也是广州首次以文件的形式明确提出“租购同权”,意义重大。

当然,仅有政策还不够,还要有实实在在的土地供应。中金报告显示,土地供应结构已在发生变化。在住房供需紧张的一线城市中,北京、上海在未来5 年土地供应规划中均有提及租赁用地的供应指标,广州也提出将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。



三、租赁带来的影响

1、租赁模式下,楼市逻辑生变

今年7月6日,上海公布了住房“十三五规划”,明确提出了:“落实市、区责任,以区为主,发挥区属国有企业功能,增加政府持有的租赁住房比例,起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。”


几天后,国家9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,搞住房租赁的试点。在这个文件里,也明确强调了两点:

(1)《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

(2)要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方特别是承租人的合法权益。“国企持有租赁住房+政府提供租赁交易服务平台”,就是未来大城市的租赁模式的基本特征。


而且,从上海、深圳公布的“住房十三五规划”看,未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数,将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着,在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市,住房将在很大程度回归“公有制”。

换句话说,政府正在积极探索“长效机制”。在住房矛盾较大的城市,房子的定位越来越接近于“生活必需品”,类似“柴米油盐”,政府开始加大干预的力度,以图实现公平。但这不意味着完全取消市场的作用,开发商提供的市场化住宅,仍然会占到相当比例。

至于中心城市的楼市未来将如何发展?金准数据认为:人口显著流入的高级别城市,其优质住宅有长期投资价值,短炒的风险越来越大。政府在保障性住房和租赁住房上发力,主要目的是为了解决高房价带来的社会矛盾,抑制房价过快上涨。希望因此看到大城市房价崩溃,恐怕比较困难,这也不是政府的本意。毕竟,地方政府主要的运行成本,包括提供保障性住房的成本,需要从“土地拍卖+商品房”上收取。这两者是相辅相成的,不是矛盾对立的。

也就是说:中国即将在住房上进入“富人贴补穷人”的时代。


鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营。公安部门要比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统,实现对租客信息的有效对接。加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

上海率先执行“只租不售”模式的两块土地均交给国有企业打理,或许意味着国有企业未来在租赁时代会发挥更加重要的作用。从上海的情况做一个推演,想必未来在搭建租赁平台、提供租赁房方面,国有属性的企业也必将扮演顶梁柱的角色。从这个层面来看,万科又走在了所有房地产企业的前列。

但据金准数据分析,除了国有企业,民营企业其实并不是没有机会的。采取参股、入股合作等多种方式,一样可以在租赁时代大有可为。而且国有企业们也需要民企身上的活力,让租赁市场更加活跃,更加有效率。


此外,楼面价这么低会不会对未来房价产生重大的影响?应该说影响是有的,但并不是扭转性或者实质性的影响。在看待租赁市场和购房市场的时候,未来既应该统筹来看,又应该有一定的区别。

统筹意味着,租赁和购房的最终目的都是为了解决住的问题;有一定的区别说的是,租赁市场从目前的定位来看可以说有独立于购房市场的趋势。从价格体系来说,租房市场发达了,可以减轻购房市场的负担,缓解主要热点城市的购房压力,利用好热点城市中的存量房市场,起到间接降房价的作用。而这个降房价的作用是中长期的,并不是一蹴而就的,如果能够通过租赁市场的快速崛起,改变人们看待房子的观念,那可能房价才会有更大的改观。

从这件事中,其实我们最应该看到的是,地方政府在解决“房子是用来住的,不是用来炒”的方面,所下的决心。尤其如果更多的像上海本次采用的只租不售模式,土地财政方面,地方政府其实是放弃了很多可以获得的收益的。



2、交易情况


如上图是“租赁用地”的基本情况,它是今年7月4日上海国土部门宣布出让的。

金准数据对这两幅土地进行了分析,认为这与北京、佛山此前开创的,在竞拍中开发商自愿“100%自持”不同,从土地性质上界定为“租赁用地”,是一种创新。


据报道,7月4日下午14:00,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动,上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。

此次成交的两幅地块,一幅位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米;一幅位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。此次竞得两幅地块的,均为国有企业。


此前,让大家充满疑问的是,究竟上海方面会如何操作“只租不售”模式。如果完全按照市场层面操作,那么房地产开发商很难只通过租金收入,覆盖成本,获得利润,现金流层面也会受到影响。

两块土地的最后拍卖的楼面价分别为:张江地块方面,成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定地块方面:成交楼面单价为5950元/平方米

6000元的楼面价,最终开发商的成本是多少呢?

从房价公式中我们可以粗略推算出来。据房价公式:房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。


上述公式是房地产开发商卖房时候的公式,现在只租不售模式下,已经不适用了,尤其利润层面被清除,税费方面可能也会有优惠。也就是说,新的只租不售模式下,房屋成本应该是: 土地成本+开发费用+建安成本+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。

把楼面价6000代入新的房屋成本公式,那么会得到成本大概是12000。


四、租赁市场料将爆发性增长,房地产商何去何从

1、万亿级市场规模,租赁市场将爆发性增长

7月20号,住建部联合八部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,有以下几点值得关注:(1)培育机构化、规模化住房租赁企业,并引导国有企业向此方向转型;(2)建设政府住房租赁交易服务平台,加强政府管控;(3)鼓励新增用地建设租赁住房,并积极盘活存量房屋用于租赁,同时鼓励金融对于房屋租赁的相关支持。

《通知》进一步点燃了政府将大力发展租赁市场的预期,这无疑是对租赁市场的政策利好,可以预计租赁市场将爆发性增长。

那么整个租赁市场到底有多大?我们来看中金研究部做的一组测算数据。根据国家卫生计生委公布的《2015年中国流动人口发展报告》,截至2015年末,全国流动人口达到2.47亿人,其中有67.3%的人选择租赁私房。

全国各城市租赁市场主要面向三类人群:(1)非本地生源且落户于就读地的高校毕业生;(2)流动人口中的非农人口,租房占比为52.3%;(3)流动人口中的农业人口,租房占比为69.8%。我们以高校毕业生和流动非农人口人均租房支出900 元/月,流动农业人口人均租房支出400 元/月估算,2015 年全国住房租赁市场规模达到近1.1 万亿元/年。


2、各大地产商已率先布局长租公寓市场

对于租赁市场的兴起,硬件标准良好、管理服务到位的长租公寓产品一直是其最受欢迎的方向。

目前来看,长租公寓主要是基于存量房的改造升级,并通过提供增值服务以吸引中等偏上收入水平的青年白领或办公族,因此租金一般较周边的传统私人出租房溢价50%~100%。

由于长租公寓品牌主要集中在外来人口多且购房压力大的一二线城市,中金研究部选取了20 个具有代表性的核心一二线城市,对各个城市中端以上房屋租赁市场进行了测算,核心20 个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年租金2500 亿元以上,占到全国租赁市场蛋糕的20%~25%。但随着各城市积极推进租赁市场,预计长租公寓面向的群体将更为广泛,长租公寓占总租赁市场规模比例也将继续提升。其实,从2014年开始,一部分地产集团已经开始在一二线核心城市布局面对租赁市场的长租公寓产品战略,打造自己的长租公寓品牌。

对房企开发商而言,将长租公寓作为创新业务大力发展,一方面是国家对于自持物业的刚性要求,同时也是转型需要,更是可以联动房产销售业务,共享客户资源,获取稳定现金流,甚至实现资本运作的战略。而房企天然的优势,其身资金量雄厚,相比其他类型的企业在长租公寓这片蓝海中可以更快杀出。


2014年,万科在其30周年之际就提出了“城市配套服务商”的转型方向,确立要在十年内完成新业务探索与布局。2016年刚刚确立的“泊寓”品牌,在北上广深等13个城市纷纷落点,计划在2017年发展至15万间。“泊寓”将通过研究青年群体与租住习惯,创造可“寓”不可求的城市青年家,在为居住着提供安全、舒适、人性化体验的同时,还将探索邻里关系新模式,因此,整个项目面对大众市场,客群主要为年轻群体。

“泊寓”的模式是轻重资产结合优化配置,既有和项目持有方或经营方签订方签订长期租赁合同,也有收购获得物业产权或长期使用权来装修改造及运营管理公寓。

龙湖地产旗下的“冠寓”同样也是将租客的主题定位于年轻人,但较之万科,“冠寓”则把客群分了更细,企业中高层、白领、蓝领/学生等三类人群都有涉及。据龙湖CEO透露,冠寓是龙湖的“主航道”业务,将集中公司的优势资源着力发展。“冠寓”将从龙湖的老本营重庆出发,下一步将聚焦一二线目标城市12个,力争用三年时间,每年推出1万到1.5万间,第三年争取达到10亿元以上的收入规模。而龙湖将利用其在住宅产品和物业服务的高品质,打造全新的青年生活社区。

“冠寓”的模式前期以租赁其他物业的轻资产模式为主,后期会加大自持比例,未来将以2:8的轻重比的资产模式去拓展业务。

 

另外绿城、保利、金地、绿地等房企开发商也纷纷已各自模式进入长租公寓市场。


3、应对租赁市场新蓝海的五大战略要点

租房租赁的规模化和专业化发展是未来的大势所趋。从我们日常的接触情况来看,很多转型中的房企,面对租赁市场的态度一直是迟疑、犹豫,没有大规模投入的决心。

可面对未来,中国进一步城镇化的进程大概只有10多个点的空间,总体新房开发市场容量必将日渐萎缩,城市更新和存量改造将日趋成为主战场。有句行话说:只有大城市,才有房地产。而未来的大城市发展趋势,城市更新必不可少。