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美国楼市次贷危机或将再次上演,全球10个城市房价泡沫正在破灭?

发布日期:
2018-09-13
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尽管十年前的金融危机是美国楼市次贷危机诱发,并扩散至全球多个经济体的金融现象,但全球投资者或忘却了危机的伤痛,反而在近十年间,变本加厉地借助多个央行的低息杠杆,疯狂炒作全球房产。但是,一切违背经济和财富规律的增长,或都将经历利润的回吐,甚至是损失,就在美联储近期早于多个央行提前开启加息通道后,那些试图通过囤积全世界不同城市房产的人们或正在迎来骗局崩塌的一刻。

图片来源Friday Newsletter

其实,次级按揭贷款(subprime mortgage loan)是针对于信用和偿债能力来界定的,严格来讲,银行通常不会将那些信用良好,有足够清晰偿债能力的按揭行为划分为“次贷”;而失业次数较多,信用被质疑,甚至无法支付最低首付款,而是通过其他渠道贷到了首付款以及按揭放款的行为,则被明确为次贷。不言而喻,次贷充斥着大量的风险隐患,但近年这一方式却遍布在不论发达市场还是新兴市场的许多角落。

就以美国楼市为例,眼下的美国楼市和金融机构所演绎出来的迹象,与上一次美国楼市次贷危机爆发之前存在着诸多相似之处。摩根大通近日的报告指出,上一次美国次贷危机爆发的前几年,美联储大幅收紧货币政策,比如,2004年和2006年期间加息425个基点。同时,美国家庭资产负债表上的抵押信贷增长近45%。证券产品市场蓬勃发展,尤其是非代理机构住房抵押贷款,发行量从2000年的1250亿美元增长至2005年至2006年期间的逾1万亿美元。这一系列的景象或正在最近重演,值得一提的是,当时的美国楼市投资者需求也十分强劲。

图片来源youtube

一些金融机构聚焦次级抵押贷款及alt-A等较弱的贷款人,此举叠加过度杠杆化、贷款标准不当及风险控制不力,最终导致美国楼市崩塌。人们习惯于把美国次贷危机归咎于雷曼兄弟的破产,往往忽略了正是美国经济当年贪婪的次级贷款业务冲击下,导致这一提供多元化融资服务机构的崩溃。还需要特别注意的是,在次贷危机中,破产的还有千千万万采用了这一按揭方式的购房者,我们把这部分购房者称之为“次贷者”。

近期,一些历经过次贷危机的全球投资者已对美国楼市高度警觉,或已深深预感到在美联储近期持续加息的过程或正在让美国楼市重蹈十年前那场次贷危机的覆辙。尽管美国有些地区楼市销售量增长较大,但据美国不动产协会(NAR)7月末报告显示,美国成屋销售已经连降三个月。另据Brown Harris Stevens发布的一份报告称,今年二季度,著名的纽约曼哈顿区域的二手公寓正以五年以来最大的折扣售出。上东区(Upper East Side)三居室销售价格中位数较上年同期暴跌16%,至307.5万美元。

图片来源fortune

不仅如此,来自中国的买家在过去多年曾一直对美国房产比较青睐,但现在情况却发生了些变化,据Real Capital Analytics的最新报告指出,中国投资者从2008年以来出现首次开始抛售美国房产。正如报告数据所示,中国买家(企业)在今年第二季度内出售的美国商业地产总计达12.9亿美元,远远多于中资买入的美国地产1.262亿美元,第一次呈现净卖出11.64亿美元。有分析认为,中国买家的大幅退出也可能会加速美国地产的衰退,虽然中国买家只是美国楼市的一小部分投资者,但这部分买家往往是美国高价房产的客户,这进一步助推了美国楼市价格泡沫或将破灭。

事实上,按十年一个经济周期的规律来看,近期在美元加息的持续侵袭下,多个脆弱市场已上演了货币与经济的困局,有分析师称,这也将进一步传导至全球多年以来,过份炒作级、非刚需的城市楼市中。

图片来源wsaz

像本文前面提及的美国纽约曼哈顿以及美国的西雅图,澳大利亚的悉尼、墨尔本和阿德莱德,加拿大的多伦多和温哥华,新西兰的奥克兰、英国的伦敦和曼彻斯特,至少这10个城市或都将迎来高房价泡沫的破灭,甚至全球一些投机客或因为无法真正变现的房屋,而额外背负长达数十年的债务大山,与此同时,等待他们的或是一场新的局部次贷危机。(完)