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任志强再论房地产市场“下半年可能的趋势”! 没有那么悲观

发布日期:
2018-08-07
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7月底,久未露面的“房地产预言家”任志强先生参加了一场财富金融峰会,他再次就2018年下半年的房地产趋势发表了演讲。任志强先生带来了房地产市场“下半年可能的趋势”的主题演讲,调控是松还是紧?房子还能买吗?未来机会点在哪?任总带来了一番风趣且犀利的分析评论。

任志强指出,由2018年上半年的宏观经济数据分析得出,虽然今年宏观经济对房地产投资造成下行压力,但并没有那么悲观,从数据上看,全国土地价格呈现较强的上涨趋势。从投资角度来看,投资中部地区收益前景最好,因为该地区的房价平均水平与地价平均水平相比,差价最大。中部地区五大省,目前的房价上涨幅度都很高,从地价和房价关系看,也许将是未来投资收益最高的区域。

很多人担心城市化和房地产会出现下行,会有“房地产是不是要完了”的疑问?任总在会上明确表示,还早着呢!他指出,2016年以前,人口增长速度是极高的,排在第一的城市是厦门,年均增长7.5%,深圳新增人口420万,平均增长3.1%。这两年,也有很多地区出台了人才引进政策,像西安、郑州、苏州的人口增长数量,一年就达到20万、30万。如果连续两三年下去,这些城市就受不了,所以房价会猛涨。人口是城市未来发展过程中重要条件,购房需求也只会有增无减,在这种背景下,一线城市的房地产价格将依旧保持高企态势。

其实,在6月的厦门活动中,对于今年楼市情况,任志强表示,虽然今年1-4月份,全国商品房销售额持续下降,但任志强认为按照目前现有态势,今年的数据肯定会低于去年。但低于去年数据,不代表市场就完了。即使是15亿平方的数字,也是一个很大的市场,也是中国历史上第二高的数据。此外,他还揭露了房价上涨的秘密,就藏在商品房销售额和销售面积两条线中间。两条线距离越大说明房价涨的越快,反之房价下降。

在这之前,任志强还发表了不少直接关于房地产的言论:“中国房地产未来还有二十年的红利期,因为未来中国要把城市化完成70%”、“越出政策的地方房价越是在涨”、“你们别搞错了,我们现在房子是不够用的”。

任志强的预测,起码到现在都没有错,因此他也没非常自信,称预测房价十年都没错。但问题是,任志强会永远对下去吗?就目前来看,买房依然可以赚钱。对于当下市场来说,大部分城市买房依然可以赚钱,这种财富效应存在,导致了房地产市场在刷新历史的调控政策数量,与调控政策力度下,依然在创造历史销售记录。但就长远看,没有只涨不跌的市场,房地产市场也一样。目前,楼市已经出现了几大信号:

1、坚决遏制房价上涨。最新高层会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。从提出“房子是用来住的、不是用来炒的”开始,到2017年提出“遏制房价过快上涨”,再到此次会议要求“坚决遏制房价上涨”。

2、前期房价涨幅过大的厦门房价却开始了下跌。全国房地产市场普涨的情况下,前期房价涨幅过大的厦门房价却开始了下跌,平均每平米跌去了一万元左右。这已说明了中国房价只涨不跌的神话已经终结了。

3、房地产行业贷款集中度偏高。四川银监局的统计数据表明,截至2018年5月底,四川全省银行业房地产贷款余额约为1.51万亿元,相比2017年年底时增长了9.53%。“尽管当前房地产显性不良率较低,只有0.54%”,“但房地产行业贷款集中度偏高,房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比接近50%”。

4、房地产周期处于调控中期,未来将从短期调控转向建立长效机制。房地产销售、到位资金增速等先行指标趋于回落。7月份一些政策已释放出某些信号,去库存任务基本完成,棚改货币化比例将大幅降低,这意味着非大城市圈周边的三四线城市房价或将下行。

5、由于深圳执行非深户买房要求缴纳五年社保的严格限购政策,过去炒房者能通过成立公司,以公司名义买房规避限购。一个实际案例是,今年上半年,深圳数个豪宅盘通过摇号入市,为了加大购买成功率,不少购房者通过注册多个公司进行摇号。显然,通知正在严密封堵公司买房的漏洞。

6、总体来说,未来三四线城市房价缺乏持续上涨的动力。棚改货币化收紧之后,实物安置不再直接推动房价上涨。货币安置资金来源受限,PSL呈收紧趋势、棚改专项债短期难以大量扩容。可以推断,随着货币化安置比例大幅收缩,三四线房价的上涨动力也逐渐消解。另外,三四线城市人口净流出将是常态,房价缺少长期支撑因素。

从这几大信号可以看出,下半年的房地产发展形势扑朔迷离,不确定性很大。任志强关于房地产市场“下半年可能的趋势”的预测,能否兑现,我们还是拭目以待吧。